Zajdel & Szafraniec

Zasiedzenie określone zostało w  art. 172 § 1 i 2 KC – § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). § 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Tak więc przesłankami zasiedzenia są dwie i muszą wystąpić równocześnie: upływ czasu oraz samoistne posiadanie w dobrej, bądź w złej wierze.

W prawie rzymskim wymagano spełnienia pięciu przesłanek: res habilis (rzecz, którą można zasiedzieć); titulus (tytuł prawny); fides (dobra wiara); possessio (posiadanie); tempus (czas). W polskim prawie ziemskim  zasiedzenie występowało od XIII wieku. Zasadniczą przesłanką był czas. Statut warcki przewidywał 30 lat dla zastawionych nieruchomości. W nowożytnym prawie miejskim wymagano tytułu prawnego (np. umowa kupna), dobrej wiary, upływu czasu (co do ruchomości rok i 6 tygodni; co do nieruchomości – jeżeli dokonano już wydania – rok i 6 tygodni; w innych wypadkach 31 lat, 6 tygodni i 3 dni). Nie można było zasiedzieć: rzeczy państwowej, rzeczy służącej do kultu religijnego, rzeczy pochodzącej z kradzieży.

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu, jest to jedna z instytucji dawności. Kwalifikację podmiotową do nabycia własności przez zasiedzenie ma, niezależnie od przysługującej zdolności prawnej, każda osoba fizyczna zdolna do wykonania samoistnego posiadania w zakresie wykonywanego prawa, czyli mająca świadomość i wolę faktycznego władania rzeczą jak właściciel. Tak więc zasiedzenie jest instytucją, która służy korygowaniu rzeczywistego prawa posiadania w stosunku do istniejącego prawa własności, tzn. sankcjonuje trwający od dłuższego czasu faktyczny stan posiadania. Instytucją prawną, która może działać przeciwstawnie do zasiedzenia, jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jednakże swoistym odstępstwem prawnym są obydwa te uregulowania.

Poprzez zasiedzenie zostaniemy właścicielem działki budowlanej lub gruntu rolnego, budynku, mieszkania lub udziału w tych nieruchomościach. Jeśli jest kilku współwłaścicieli nieruchomości, jeden z nich nabyć może przez zasiedzenie wydzieloną fizycznie i samodzielną część takiej nieruchomości. Zasiedzieć możemy nieruchomość należącą do osoby fizycznej, spółki, spółdzielni, gminy i Skarbu Państwa (z wyjątkiem nieruchomości należących do kategorii dóbr publicznych). Nie można natomiast zasiedzieć jednego z kilku pokoi wchodzących w skład mieszkania, stanowiącego odrębną własność. SN w uchwale z dnia 15.03.1989r. (sygn. akt.: II CZP 14 / 89) przyjął, że: „Nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności.”. Jednakże dopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia przez spadkobiercę, który nie zachował uprawnień do dziedziczenia gospodarstwa rolnego, części działki siedliskowej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego (orzeczenie SN z 14.05.1986r (sygn. akt.: III CZP 19 / 86). Tak więc posiadacz samoistny w dobrej wierze może doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości (np. zasiedzenia gruntu, zasiedzenia działki), zasiedzenia rzeczy ruchomej (np. zasiedzenia samochodu), zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowej oraz zasiedzenia służebności przesyłu. Z kolei posiadacz samoistny w złej wierze może doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości, zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowej i zasiedzenia służebności przesyłu, ale nie może zasiedzieć rzeczy ruchomej. Zgodnie bowiem z art. 174 KC Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.

Dla oceny dobrej albo złej wiary decydujące znaczenie ma świadomość samoistnego posiadacza. O tym, czy zachodzą przesłanki nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości przez zasiedzenie w dobrej albo w złej wierze decydujące znaczenie ma ocena świadomości samoistnego posiadacza (często spadkobiercy), odnosząca się do jego przekonania, czy przysługuje mu prawo do samoistnego władania nieruchomością lub udziałem w nieruchomości. Jeżeli Sąd oceni, że to przekonanie samoistnego posiadacza było usprawiedliwione, wówczas przyjmie, że posiadanie było w dobrej wierze. O dobrej, jak i złej wierze posiadacza decyduje jedynie chwila w której objął on nieruchomość w samoistne posiadanie. Późniejsza wiedza samoistnego posiadacza o tym, że są jeszcze inni uprawnieni nie niweczy jego dobrej wiary co dobrze oddaje paremia łacińska mala fides superveniens non nocet – następcza zła wiara nie wydłuża terminu zasiedzenia. Nie ma zatem znaczenia, że na przykład po roku od objęcia nieruchomości ktoś dowie się, że nie jest ona jego własnością. Ta reguła nie dotyczy zasiedzenia rzeczy ruchomych. Tak więc w przypadku zasiedzenia rzeczy ruhomych (na przykład zasiedzenia samochodu), jeśli posiadacz samoistny w dobrej wierze dowie się, że nie jest właścicielem rzeczy w trakcie okresu zasiedzenia, powoduje to utratę dobrej wiary, a więc niemożność zasiedzenia. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że gdy dotychczasowy właściciel, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, to bieg zasiedzenia nie może zakończyć się przed upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletniości. W takim przypadku istnienie dobrej lub złej wiary nie ma znaczenia. Szerzej o ochronie małoletnich oraz o przesłankach przerwania biegu terminu zasiedzenia mowa w dalszej części opracowania.

Zgodnie z przepisem art. 336 KC Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Kim więc jest posiadacz samoistny w dobrej wierze? Posiadacz samoistny w dobrej wierze to osoba która:

1. korzysta z rzeczy traktując ją jako swoją własność
2. jest błędnie przekonana, że przysługuje jej prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy.

A kim jest posiadacz samoistny w złej wierze? Posiadacz samoistny w złej wierze to osoba która:

1. korzysta z rzeczy traktując ją jako swoją własność
2. wie, że nie jest właścicielem lub powinna o tym wiedzieć.

Tak więc w kontekście zasiedzenia mamy na uwadze posiadanie niepoparte tytułem prawnym. Posiadacz musi zatem władać rzeczą jak właściciel, ale bez tytułu prawnego.

Posiadanie samoistne charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie, jak to czyni właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony vide Orzeczenie SN z 07.05.1986r (sygn. akt.: III CRN 60 / 86). Tylko ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie, jest jej posiadaczem samoistnym (cum animo rem sibi habendi). Wola posiadania więc jest skierowana na określony rodzaj, a raczej zakres władztwa (właściciel albo ten, kto włada rzeczą w zakresie innego władztwa nad cudzą rzeczą). Wola nie może być ukryta – chodzi tu o jawny dla otoczenia, niedwuznaczny zamiar. Osoba, która w wyniku wykonania umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nabyła władanie nad nieruchomością, jest jej posiadaczem samoistnym vide Orzeczenie SN z 04.10.1979r (sygn. akt.: III CRN 163 / 79), jednakże osoba taka nie będzie w dobrej wierze vide Uchwała SN z dnia 06.12.1991r (sygn. akt.: III CZP 108 / 91) – Nie jest jednak w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, bowiem zdaje sobie on sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności.

Posiadanie nie traci cechy samoistności z tego powodu, że posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jeżeli tylko posiada tak, jakby był właścicielem. Jest tak, dlatego że świadomość posiadacza co do przysługującego mu prawa do posiadania nie decyduje o tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego czy zależnego, natomiast ma – o czym wielokrotnie wspomina się w niniejszym opracowaniu – istotne znaczenie przy ocenie dobrej lub złej wiary. Obok woli posiadania „jak właściciel” konieczne jest także faktyczne władanie rzeczą. Istnienie jednego tylko z tych dwóch elementów nie decyduje jeszcze o posiadaniu vide Orzeczenie SN z 14.04.1961r (sygn. akt.: CR 961 / 60. Posiadacz samoistny nie musi udowadniać swojej dobrej wiary, gdyż ustawodawca wprowadził domniemanie dobrej wiary i tak zgodnie z art. 7 KC – Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Tak więc domniemanie to musi obalić właściciel broniący swojej własności przed zasiedzeniem.

Warto zauważyć, że nie traci się posiadania ani przez przejściową utratę (pod warunkiem jego przywrócenia), ani przez przemijającą przeszkodę, która nie przerywa ciągłości. SN w Orzeczeniu z 07.04.1994r (sygn. akt.: III CRN 18 / 94), zwrócił uwagę na to, że posiadacz może w stosunku do rzeczy przejściowo nie wykonywać władztwa i na skutek tego nie traci jej posiadania. Istotne bowiem jest nie to, czy posiadacz wykonuje względem rzeczy konkretne czynności, lecz to, czy ma możliwość ich wykonywania bez potrzeby wytaczania np. powództwa o przywrócenie posiadania. Występowanie tej możliwości przesądza o istnieniu posiadania. Faktyczne władztwo charakteryzujące posiadanie samoistne wchodzi w grę wówczas, gdy określona osoba znajduje się w sytuacji, która pozwala jej na korzystanie z rzeczy, i to w taki sposób, jakby była ona jej własnością.

Jeśli więc użytkujemy nieruchomość jak właściciel i jesteśmy błędnie ale w sposób usprawiedliwiony okolicznościami przekonani, że przysługuje nam takie prawo, uznaje się, że robimy to w dobrej wierze. Posiadaczem w dobrej wierze jest np. właściciel nieruchomości kupionej notarialnie od osoby, która, jak się później okazało, nie miała prawa jej sprzedawać. Zła wiara zaś przypisana zostanie użytkownikowi nieruchomości, który dobrze wie, kto jest jej faktycznym właścicielem lub też mógł to z łatwością ustalić, ale zlekceważył ten obowiązek. Np. rolnik orientuje się doskonale, kto jest właścicielem uprawianej przez siebie działki, ale wykorzystuje fakt, że właściciel po wyjeździe za granicę przestał się działką interesować.

Za datę początkową biegu zasiedzenia przyjmuje się dzień objęcia nieruchomości przez posiadacza. Dla terminów tych nie ma znaczenia, czy posiadanie w złej wierze zostało zamienione na posiadanie w dobrej wierze. Decyduje bowiem chwila wejścia w posiadanie nieruchomości.

Prawo zasiedzenia przysługuje więc tzw. posiadaczowi samoistnemu nieruchomości, czyli osobie korzystającej z niej jak właściciel. Wspomniany już rolnik uprawiający od lat kawałek gruntu na podstawie ustnej umowy sprzedaży, zawartej z sąsiadem, opłacający też podatek rolny z pewnością takim posiadaczem samoistnym będzie. Jeśli jesteśmy lokatorem mieszkania, stanowiącego odrębną własność, które przejęliśmy po rodzicach i chociaż nie mamy sądowego potwierdzenia nabycia prawa do spadku, też możemy ubiegać się o jego zasiedzenie. Zachowujemy się bowiem jak właściciel, ponosimy opłaty, wykonujemy w mieszkaniu remonty itp. Nie możemy natomiast zasiedzieć gruntu rolnego lub mieszkania komunalnego, jeśli je dzierżawimy lub wynajmujemy. Jesteśmy wtedy posiadaczem zależnym, a nie samoistnym.

Warto tu zauważyć, iż SN w orzeczeniu z dnia 19.05.1998r. (sygn. akt.: II CKN 770 / 97) uznał, że spadkobierca, który objął w samoistne posiadanie nieruchomość spadkową nie jest w dobrej wierze, jeżeli w chwili objęcia w posiadanie wiedział, że są jeszcze inni spadkobiercy. Tak więc tylko w wyjątkowych wypadkach Sąd może przyjąć dobrą wiarę samoistnego posiadacza nieruchomości spadkowej. Oczywiście, nie może być mowy o posiadaniu samoistnym, jeżeli inni spadkobiercy mieszkają w spadkowej nieruchomości, bądź też w inny sposób z niej korzystają. Nie jest również możliwe zasiedzenie przez jednego ze spadkobierców przeciwko innym spadkobiercom jednego lub kilku pomieszczeń, izb lub pokoi w domu albo w lokalu, który stanowi odrębną własność. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości każdy ze spadkobierców – uczestników postępowania może zgłosić w postępowaniu o dział spadku.  Zaś wniosek o  stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości w postępowaniu działowym złożyć może tylko uczestnik tego postępowania. Natomiast każda inna osoba zainteresowana, nie będąca uczestnikiem postępowania o działu spadku może wystąpić z takim wnioskiem, ale w innym już postępowaniu, dotyczącym stricte postępowania o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Spadkobierca zaś spełniający przesłanki zasiedzenia, przewidziane w art. 172 § 1 i 2 k.c, może wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, udziału w nieruchomości w postępowaniu o dział spadku, bądź też może wystąpić „jedynie z samym” wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, wszczynając tym samym postępowanie nieprocesowe o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.

Do 01.10.1990r okres nabycia nieruchomości przez zasiedzenie w dobrej wierze (tj. w sytuacji, gdy posiadacz nie wiedział, że nie przysługuje mu prawo własności nieruchomości) wynosił 10 lat, a w przypadku zasiedzenia w złej wierze – 20 lat (posiadacz wiedział, że nie jest właścicielem nieruchomości, którą rozporządza jak właściciel). Jednak do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. 01.10.1990r stosuje się nowe terminy. Ponadto do 01.10.1990r obowiązywał zakaz nabywania na własność poprzez zasiedzenie nieruchomości należących do Gmin czy Skarbu Państwa. Zakaz zniosła nowelizacja KC, która dopuściła zaliczenie do zasiedzenia okresu sprzed tej daty. Zalicza się jednak nie więcej niż połowę okresu zasiedzenia. Jeśli więc jako posiadaczowi nieruchomości państwowej minęło 30 lat zasiedzenia, w tym nie więcej niż 15 lat byliśmy posiadaczem przed 01.10.1990r możemy ubiegać się o potwierdzenie własności.

Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu nieprocesowym, uregulowanym w Kodeksie postępowania cywilnego w art. 609-610. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie wynosi 200 zł, a w przypadku nieruchomości 2000 zł vide Ustawa z dnia 28.07.2005r o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398). Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, składamy w Sądzie Rejonowym, właściwym dla miejsca położenia tej nieruchomości. Składając wniosek o stwierdzenie zasiedzenia należy dołączyć do niego odpis z księgi wieczystej albo stosowne zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości wynikającym ze zbioru dokumentów, mapę nieruchomości sporządzoną według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księdze wieczystej oraz wyciąg z ewidencji gruntów. W samym wniosku wnioskodawca powinien wskazać na okoliczność upływu odpowiedniego okresu czasu tj. 20 lub 30 lat, opisać wszelkie okoliczności świadczące o tym, iż władał daną nieruchomością jak właściciel, powołać świadków na tą okoliczność, dołączyć wszelkie dokumenty świadczące o powyższym. Sąd w orzeczeniu potwierdzi nabycie własności, które następuje z mocy prawa po upływie wymaganego terminu zasiedzenia. W posiedzeniu Sądu uczestniczyć musi właściciel nieruchomości lub jego następca prawny. Ubiegający się o zasiedzenie musi więc wskazać Sądowi takiego Właściciela. Jeśli go nie zna lub nie znajdzie, wówczas Sąd ogłosi publicznie o toczącym się postępowaniu. Sąd ma obowiązek ustalić i wezwać na posiedzenie wszystkich uczestników postępowania. Oznacza to że w postępowaniu tym obowiązuje zasada koniecznego współuczestnictwa wszystkich podmiotów zainteresowanych, tj. osób, których praw dotyczy wynik postępowania. Jednak w Uchwale SN z 20.04.2010 r (sygn. akt.: III CZP 112 / 09) mającej moc zasady prawnej, SN uznał, że niewzięcie przez zainteresowanego udziału w sprawie rozpoznawanej w postępowaniu nieprocesowym nie powoduje nieważności postępowania.

Na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu będziemy mogli wpisać siebie jako właściciela w KW nieruchomości. Po uprawomocnieniu się postanowienia Sądu, w ciągu miesiąca należy zapłacić podatek od zasiedzenia. Wynosi on 7% wartości rynkowej nieruchomości. Płaci się go w Urzędzie Skarbowym właściwym dla położenia nieruchomości. Jeśli w czasie zasiedzenia ponieśliśmy nakłady na remonty czy rozbudowę nieruchomości, wartość tych wydatków możemy odliczyć od podatku na podstawie przedstawionych rachunków czy faktur.

Skutkiem nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie jest wygaśnięcie prawa dotychczasowego właściciela. Skutek zasiedzenia w postaci nabycia własności wynika – jak już wspomniano – z mocy samego prawa czyli ma charakter deklaratoryjny a nie konstytutywny i następuje z upływem ostatniego dnia przewidzianego ustawą okresu posiadania. Ma to istotne znaczenie dla stosowania krótszych lub dłuższych okresów zasiedzenia, w zależności od zmienionych wymagań Ustawy. Dlatego też do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia mają zastosowanie przepisy obowiązujące w dniu upływu okresu zasiedzenia. Jeżeli więc okres ten upłynął przed przedłużeniem terminów zasiedzenia z 10 do 20 i z 20 do 30 lat przez ustawę z 28.07.1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321 ze zm.), to w takim wypadku nie ma zastosowania 30 letni termin przewidziany w art. 172 § 2 KC w brzmieniu nadanym mu przez tę Ustawę vide Uchwała SN z 10.01.1991r (sygn. ak.: III CZP 73 / 90), Orzeczenie SN z 02.09.1993r (sygn. akt.: II CRN 89 /93), Orzeczenie SN z 30.06.1998r (sygn. akt.: I CKN 655 / 97).

Warto pamiętać, że utrata prawa dotychczasowego właściciela dotyczy jedynie właściciela, nie zaś osób trzecich. Oznacza to, że nie wygasają wraz z prawem własności poprzedniego właściciela dotychczasowe obciążenia rzeczy – w szczególności ograniczone prawa rzeczowe – służebności i hipoteka. Własność nieruchomości nabyta przez jednego ze współmałżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólności ustawowej wówczas, gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności ustawowej.

Warto zauważyć, iż KC nie zawiera definicji złej wiary. Definicja taka natomiast jest zawarta – na potrzeby przepisów o rękojmi wiary publicznej KW – w art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przenosząc ją na grunt Kodeksu cywilnego, można uznać, że w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie vide Orzeczenie SN z 13.01.2000r (sygn. akt.: II CKN 657 / 98).

Natomiast w razie przeniesienia posiadania uzyskanego w dobrej wierze zagadnienie dobrej lub złej wiary kolejnego posiadacza rozstrzyga się z zastosowaniem zasady, że „późniejsza utrata dobrej wiary nie wyklucza zasiedzenia” o której to zasadzie była mowa powyżej vide Orzeczenie SN z 18.04.2004r (sygn. akt.: I CK 616 / 03). Należy jednak pamiętać o zapisach art. 176 KC zgodnie z którym – § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. § 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Tak więc – zgodnie z Postanowieniem SN z dnia 29.04.1987r (sygn. akt.: III CRN 96 / 87) gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Każdy kolejny posiadacz rzeczy wstępuje bowiem w posiadanie swojego poprzednika. Następstwo to obejmuje wszystkich poprzedników będących posiadaczami samoistnymi. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz samoistny nieruchomości był posiadaczem w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem obecnego posiadacza, nawet jeśli jest on w dobrej wierze, wynosi co najmniej lat trzydzieści.

Bieg zasiedzenia rozpoczyna się z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie samoistne. Jednakże bieg przedawnienia nie rozpoczyna się a rozpoczęty ulega zawieszeniu przy zaistnieniu następujących okoliczności:

• przeciwko rodzicom, jeśli posiadaczem samoistnym jest dziecko, przez czas trwania władzy rodzicielskiej (art. 121 pkt 1 w zw. z art. 175 KC)
• przeciwko osobom sprawującym opiekę lub kuratelę, jeśli posiadaczem samoistnym jest osoba nie mająca pełnej zdolności do czynności prawnych – przez czas sprawowania przez te osoby opieki lub kurateli (art. 121 pkt 2 w zw. z art. 175 KC)
• przeciwko małżonkowi, jeśli posiadaczem samoistnym jest drugi małżonek – przez czas trwania małżeństwa (art. 121 pkt 23 w zw. z art. 175 KC)
• w każdym przypadku, gdy z powodu siły wyższej niemożliwe jest podjęcie przed sądem właściwych czynności procesowych, przerywających bieg zasiedzenia – przez czas trwania przeszkody.

Po ustaniu określonej wyżej przyczyny zasiedzenie rozpoczyna się lub jego bieg jest kontynuowany.

Jak wspomniano powyżej wstrzymanie zakończenia biegu zasiedzenia dotyczy osób, które nie mają pełnej zdolności do czynności prawnych (z wyłączeniem zasiedzenia nieruchomości należącej do osoby małoletniej). Bieg zasiedzenia w tych przypadkach nie może skończyć się wcześniej, niż z upływem dwóch lat od ustanowienia dla tych osób przedstawiciela ustawowego albo od ustania przyczyn jego ustanowienia. Odpowiednio należy stosować to unormowanie do osób, co do których istnieją podstawy do ich całkowitego ubezwłasnowolnienia. Ustawodawca polski wprowadził specjalny przepis chroniący małoletniego właściciela nieruchomości tj. art. 173 KC zgodnie z którym – Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Jest to przepis szczególny wobec ogólnych przepisów o przedawnieniu roszczeń, stosowanych odpowiednio na mocy art. 175 KC. Jeśli zachodzą powołane wyżej przesłanki mimo upływu terminu zasiedzenia nabycie własności jest odroczone. Dopiero jeśli przez czas trwania dodatkowo wyznaczonego terminu nie dojdzie do przerwania biegu przedawnienia dochodzi do nabycia własności.

Bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub do egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwzięta w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń. W szczególności chodzi tu o roszczenie windykacyjne. Bieg zasiedzenia przerywa także powództwo o ustalenie prawa własności, pozew o uzgodnienie treści prawa własności, wniosek o wpis do księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności dotychczasowego wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, wniosek o wszczęcie egzekucji wydania rzeczy. Nie stanowi czynności przerywającej bieg zasiedzenia pozew, czy wniosek zwrócony, odrzucony lub oddalony przez wspomniany wyżej organ.

Może się jednak zdarzyć i tak, że Sąd nie orzeknie zasiedzenia. Co wówczas? Otóż wnioskodawcy pozostaje art. 207 KC zgodnie z którym – Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Doktryna prawnicza nie wypowiada się jednoznacznie co do skutków uznania przez posiadacza samoistnego, że nie jest właścicielem. Według jednych powoduje to jedynie utratę dobrej wiary (czyli uniemożliwia zasiedzenie ruchomości i wydłuża do 30 lat okres zasiedzenia nieruchomości), według innych oznacza, że posiadacz nie jest już posiadaczem samoistnym i nawet zasiedzenie nieruchomości w złej wierze nie jest już możliwe. Jeżeli po przerwaniu biegu zasiedzenia nadal rzeczą włada posiadacz samoistny termin zasiedzenia biegnie od na nowo (art. 124 § 1, w zw. z art. 175 KC). Jeśli bieg został przerwany wszczęciem postępowania przed organem, to bieg zasiedzenia zaczyna się na nowo dopiero od zakończenia tego postępowania (art. 124 § 2, w zw. z art. 175 KC).

Reasumując:

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu, niewątpliwie jest bardzo pożytecznym narzędziem prawnym, służącym korygowaniu rzeczywistego prawa posiadania w stosunku do istniejącego prawa własności, tzn. sankcjonuje trwający od dłuższego czasu faktyczny stan posiadania. Zasiedzenie jak wykazano powyżej nie dla każdego samoistnego posiadacza będzie ratunkiem dla swojego status quo, jednakże często stanowi pomoc w uregulowaniu swych praw do nieruchomości i / lub ruchomości z perspektywą na przyszłość i z myślą o swoich potomnych, najczęściej po to, by im było łatwiej.

                                                                   Opracowała: Sabina Szafraniec