Zajdel & Szafraniec

Przez Umowę najmu Wynajmujący zobowiązuje się oddać Najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu umówiony czynsz. Do zawarcia Umowy najmu dochodzi wówczas, gdy Strony uzgodnią istotne jej składniki, do których należą przedmiot najmu i czynsz. Zależnie od woli Stron Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Najemcy zawierający Umowy najmu nie do końca zdają sobie sprawę, jakie skutki prawne, szczególnie w zakresie wypowiedzenia rodzi zawarcie Umowy najmu na czas określony. Wypowiedzenie Umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony jest możliwe tylko w wypadkach określonych w tej Umowie. Problem polega na tym, że Przedsiębiorcy nie podają wyraźnie takich przyczyn. W konsekwencji są zmuszeni kontynuować stosunek najmu, często nie mogąc wypowiedzieć Umowy przed jej upływem. Jeśli Najemca złoży Wynajmującemu oświadczenie o wypowiedzeniu takiej Umowy w innej sytuacji niż ta, która została przez Strony przyjęta, skutek będzie praktycznie żaden. Umowa pomiędzy Stronami będzie trwała dalej z wszystkimi tego faktu konsekwencjami w tym obowiązkiem płatności czynszu oraz innych należności przez Najemcę. Dodatkowo tylko Najemca może się narazić na konieczność zapłaty kar umownych w związku z naruszeniem innych postanowień Umowy najmu czy Regulaminów np. centrów handlowych będących załącznikami do Umowy najmu. Powstaje więc pytanie, dlaczego tak się dzieje?

Pomimo wyraźnej regulacji art. 673 § 3 KC, nadal wielu Przedsiębiorców decyduje się na podpisywanie Umów najmu z wadliwie sformułowaną klauzulą wypowiedzenia, narażając się na ryzyko bezskuteczności takiego wypowiedzenia.

Należy wstępnie wskazać, iż problem wypowiedzenia najmu lokalu został określony przepisem art. 688 i art. 673 w zw. z art. 680  KC. W świetle tych przepisów w przypadku najmu lokalu na czas nieoznaczony zarówno Najemca, jak i Wynajmujący mogą dokonać wypowiedzenia z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku – terminów ustawowych. Jednostronne wypowiedzenie Umowy najmu zawartej na czas określony jest również możliwe, ale tylko w wypadkach wyraźnie w niej określonych. Jeżeli druga strona nie zgodzi się w takiej sytuacji na rozwiązanie terminowego najmu za porozumieniem, zamieszczenie w Umowie klauzuli o dopuszczalności wypowiedzenia nie odnosi zamierzonego skutku. Przedsiębiorca będzie, więc zmuszony do kontynuacji stosunku najmu przez cały okres ważności Umowy albo do zapłaty Wynajmującemu odszkodowania za jej zerwanie. Czy to oznacza, że Najemca jest na pozycji przegranej? Nie koniecznie, chociaż nie jest to takie proste.

Umowa terminowa, to pewność przychodu

Zawarcie terminowej Umowy najmu jest zwykle korzystne dla Wynajmującego, gdyż stabilizuje okres uzyskiwania przez niego dochodów czynszowych. Przedsiębiorcy, planując prowadzenie działalności gospodarczej, są zwykle również zainteresowani taką formą korzystania z lokalu. Uzyskują, bowiem pewność, że Wynajmujący nie będzie mógł rozwiązać Umowy na zasadach ogólnych. Dla Najemcy takie zobowiązanie wiąże się jednak z ryzykiem konieczności ponoszenia opłat przez cały okres trwania Umowy mimo chęci opuszczenia lokalu z powodu chociażby nietrafionej handlowo lokalizacji. Jeśli bowiem Umowa nie zawiera klauzuli dopuszczającej jej przedterminowe wypowiedzenie albo nie odpowiada ona wymogom zawartym w KC, wypowiedzenie najmu na czas oznaczony nie będzie możliwe. Użyta w art. 673 § 3 KC formuła w wypadkach wskazanych w umowie oznacza, bowiem, że najpierw musi nastąpić określony w Umowie fakt lub zdarzenie, a dopiero potem można na tej podstawie wypowiedzieć stosunek najmu.

Art. 673 § 3 KC – pułapka niedookreślenia?

Długi czas przyjmowano, że należy możliwie ściśle konstruować klauzule dopuszczające wypowiedzenie poprzez wskazanie konkretnych sytuacji. To restrykcyjne podejście zostało jednak złagodzone w praktyce orzeczniczej. Uznano, że przepis art. 673 § 3 KC umożliwia posłużenie się w terminowej Umowie najmu postanowieniem przewidującym jej wypowiedzenie z ważnych przyczyn. Zaletą takiej przesłanki jest jej elastyczność pozwalająca na uwzględnienie interesów obu Stron, co ma istotne znaczenie w stosunkach gospodarczych. Jeśli między Stronami powstanie spór, to ostateczna ocena ważności przyczyny podanej przez wypowiadającego umowę należeć będzie do Sądu, który dokona jej w sposób obiektywny, dlatego nie można mówić o swobodnym prawie Stron do wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Skuteczna będzie, więc klauzula z ogólnym wskazaniem na ważne przyczyny, jako podstawy wypowiedzenia terminowego najmu.

„Ważne przyczyny”, czyli jakie?

Posłużenie się formułą, że Strony mogą wypowiedzieć Umowę z ważnych przyczyn, nie wyłącza w praktyce sporów Stron, czy konkretny powód spełnia tę przesłankę. W konsekwencji wynikające z klauzuli upoważnienie do skorzystania z opcji wypowiedzenia może w konkretnym przypadku nie być jednoznaczne. Istotność wskazanej przez wypowiadającego przyczyny zależy od warunków danej Umowy i subiektywnej oceny Stron, co do wagi podanego powodu wypowiedzenia np. istotnym powodem może być pozbawienie Najemcy lokalu dostępu do umówionej powierzchni magazynowej, a przyczyną niemieszczącą się w kategorii ważnych powodów np. brak ogrzewania w lokalu z powodu krótkotrwałej awarii.

Spór w tym zakresie będzie wówczas musiał rozstrzygnąć Sąd. Jeśli więc decydujemy się na elastyczną konstrukcję klauzuli, warto zadbać o dookreślenie, jakie zdarzenia będziemy uznawać za ważny powód wypowiedzenia. Pozwoli to uniknąć nadużyć w korzystaniu z tego prawa. Przykładem takiej sytuacji mogłoby być wypowiedzenie lokalu przez Wynajmującego pod pretekstem ważnych przyczyn ze względu na otrzymanie od innego podmiotu korzystniejszej oferty czynszowej. Decyzja o tym, czy przyczyny wypowiedzenia terminowego najmu określić ogólnie, czy bardziej konkretnie, należy jednak do Stron.

Dla skuteczności zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia Umowy na czas określony konieczne będzie dokładne wskazanie przesłanek dla dokonania takiego wypowiedzenia w treści Umowy. Najbezpieczniejszym jest oczywiście zawarcie katalogu konkretnych przyczyn. Mogą to być np. klauzule dopuszczające rozwiązanie Umowy przed upływem oznaczonego czasu w przypadku zajścia określonego zdarzenia. Zdarzeniem takim może być np.: postawienie Najemcy w stan upadłości, nie uzyskanie koncesji na prowadzenie określonego rodzaju działalności na kolejny rok, decyzja Walnego Zgromadzenia o przeniesieniu siedziby itp. Przesłanki powinny być określone w sposób precyzyjny, tak by nie budziły wątpliwości. Określenie jednak szczegółowego katalogu przyczyn, szczególnie w przypadku Umów długoterminowych niejednokrotnie bywa trudne.

Zwrot „bez podania przyczyny”, jako „ważna przyczyna”

W doktrynie wskazuje się, iż Umowa najmu zawarta na czas oznaczony ma charakter zobowiązania trwałego, a tym samym Strony nie mogą dobrowolnie decydować o zakończeniu tego stosunku zobowiązaniowego. Jest to jednak sytuacja niewątpliwie niejasna, bowiem Strony zawierając Umowę najmu na czas oznaczony oraz zamieszczając w nim zwrot „wypowiedzenie może nastąpić bez podania przyczyny”, uzależniając zakończenie Umowy od ustawowych terminów wypowiedzenia godzą się na taki obrót sprawy i zgodnie decydują, iż brak przyczyn wypowiedzenia może się mieścić w hipotezie „wskazanych przyczyn” określonej w KC. Wspomniany problem może być jednak rozwiązany na kanwie przepisu art. 58 § 3 in principio KC. Zgodnie ze wspomnianą normą, jeżeli część czynności prawnej została dotknięta nieważnością to jest ona nieważna, przy czym pozostała część pozostaje w mocy. Dalej idącą konsekwencją stosowania art. 58 § 3 KC, może być część in fine wspomnianego przepisu, który stanowi, że bez postanowień dotkniętych nieważnością, czynność nie zostałaby dokonana.

W kontekście rozważań niniejszego opracowania warto pochylić głowę nad Uchwałą SN z dnia 21.11.2006 r. (sygn. akt.: III CZP 92 / 06).

A co na to orzecznictwo?

SN odnosił się do następującego zagadnienia – Czy w hipotezie art. 673 § 3 KC mieści się także postanowienie przewidujące możliwość wypowiedzenia Umowy najmu zawartej na czas określony z ważnych przyczyn?

SN udzielił odpowiedzi twierdzącej dokonując następującego uzasadnienia.

(…) Uzależnienie możliwości wypowiedzenia Umowy od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter – czy jest to przyczyna poważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia Umowy zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena „ważności” przyczyny należy do Sądu. Sąd dokonuje takiej oceny w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można, zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia Umowy.

(…) Zaletą przesłanki „ważnych przyczyn” jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie Umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny.

(…) Oczywiście, dopuszczenie możliwości wypowiedzenia Umowy zawartej na czas określony „z ważnych przyczyn” powoduje utrudnienia w ocenie ryzyka wystąpienia zdarzenia pozwalającego na zniweczenie istniejącego stosunku prawnego przed nadejściem terminu, na jaki był zawarty. Należy także wskazać, że pomiędzy określeniem „ważne przyczyny” a „określonymi wypadkami”, o jakich mowa w art. 673 § 3 KC zachodzi pewna różnica.

(…) „Ważna przyczyna”, jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których Strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną Umowy najmu. Takie postanowienie Umowy pozostaje, zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym
następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze Stron, ale jako wynik podjęcia przez obie Strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola Stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści Umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego.

(…) W praktyce uzależnienie przez Strony możliwości wypowiedzenia Umowy najmu zawartej na czas oznaczony od wystąpienia „ważnych przyczyn” spowoduje często odmienne oceny wagi danej przyczyny przez każdą ze Stron. Jak już jednak była mowa, ostatecznie Sąd dokona oceny skuteczności wypowiedzenia, a tym samym rozstrzygnie, czy przyczyna, na którą powołuje się Strona dokonująca wypowiedzenia, jest „ważna”. Dokona tego posługując się kryteriami obiektywnymi, a także rozważając interesy obu Stron danego stosunku prawnego. Spory są zresztą nieuchronne, w większym lub mniejszym zakresie, gdyż także wymienienie w Umowie sytuacji uzasadniających takie wypowiedzenie może zostać dokonane nieprecyzyjnie.

Analogiczne wnioski jak powyżej wynikają także z innych orzeczeń sądowych vide:

• Wyrok SN z 17.06.2011r., (sygn. akt.: II CSK 587 / 10),
• Uchwała SN z 21.12.2007r., (sygn. akt.: III CZP 74 / 07),
• Wyrok SN z dnia 19.06.2009r (sygn. akt.: V CSK 487 / 08) – Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej Umowie.
• Wyrok SA w Gdańsku z dnia 20.09.2013r (sygn. akt.: I ACa 402 / 13) – Swobodne wypowiadanie Umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 § 3 KC. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania Umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w Umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Przepis art. 673 § 3 KC rozumiany jest, jako zakaz wypowiadania takich Umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych Stron lub Strony Umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania Umów zawartych na czas oznaczony, jest, więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy. Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do Umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej Umowie okolicznościach. W art. 673 § 3 KC ustawodawca uznał, za wystarczające wskazanie w Umowie wypadków, upoważniających do wypowiedzenia Umowy zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie.
• Wyrok SA w Łodzi z dnia 20.02.2013r (sygn. akt.: I ACa 1183 / 12) – Zawarte w Umowie postanowienie określające przypadek, w którym Umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana, decyduje o uprawnieniu bądź braku uprawnienia do takiego wypowiedzenia.
• Wyrok SA w Katowicach z dnia 10.10.2012r (sygn. akt.: V ACa 697 / 11) – Wynikający z art. 673 § 3 KC zakaz swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, w przypadku braku określenia w Umowie wypadków wskazujących, kiedy to będzie dopuszczalne, nie oznacza absolutnej stabilizacji tego rodzaju stosunków obligacyjnych, gdyż jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania takiej Umowy w regulowanych ustawowo przypadkach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 KC).

Wymieniona w Umowie przyczyna powinna być wskazana w sposób dostatecznie jednoznaczny. Powinno to umożliwić obiektywną ocenę czy zastrzeżony wypadek nastąpił czy też nie. Przepis art 675 § 3 KC zawiera przesłankę „wypadku określonego w Umowie”, co daje Stronom możliwość uregulowania wypowiedzenia Umowy najmu zawartej na czas oznaczony w bardziej elastyczny sposób. Językowe rozumienie „wypadku” obejmuje, bowiem zdarzenia, wydarzenia, bądź fakty.

Orzeczenia SN wskazują wyjątkowo nierestrykcyjny kierunek interpretacji tego przepisu. W orzeczeniu SN z 21.11.2006 r. (sygn. akt.: III CZP 92 / 06) rozpatrywano rozwiązanie Umowy z powodu „ważnych przyczyn”, a w późniejszym orzeczeniu SA w Łodzi z 20.02.2013 r. (sygn. akt.: I ACa 1183 / 12) rozpatrywano „szczególny przypadek”.  Nawet tak niedookreślone sformułowania uznano za dostateczną przesłankę wypowiedzenia Umowy, mieszczącą się w ramach swobody zawierania Umów. Wskazano jednocześnie, że przy tego typu sformułowaniach chodzi o sytuację nadzwyczajną, której nie dało się przewidzieć i która odbiega od zwykłego, typowego rozwoju wypadków. Jednocześnie zauważono, że winno to wynikać z podjęcia przez obie Strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Ryzyko występujące jedynie po jednej ze Stron nie mieści się w ramach tych niedookreślonych sformułowaniach. Nie może ono także wynikać z swobodnej decyzji Strony Umowy.

Nie jest możliwe wskazanie w Umowie zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypowiedzenia bez wymienionej przyczyny. Taki zapis jest po prostu nieważny. Złożone na podstawie takiego zapisu drugiej Stronie wypowiedzenie pozostanie bezskuteczne. Stosunek najmu będzie trwał nadal po upłynięciu wskazanego w nim okresu.

Jak zatem wynika z powołanych orzeczeń zastrzeżenie w Umowie najmu na czas określony reguły, że podlega ona wypowiedzeniu „z ważnych przyczyn” jest możliwe. Wypowiedzenie Umowy najmu na czas określony może, zatem nastąpić „w ważnych przypadkach”, ale dobrze byłoby, aby przyczyny wypowiedzenia te były faktycznie obiektywnie poważne. W innym przypadku, – jeśli druga Strona umowy zakwestionuje przyczynę wypowiedzenia Umowy – ocena stanu faktycznego i okoliczności wypowiedzenia Umowy na czas określony zostanie dokonana przez Sąd, który może dojść do zupełnie odmiennego przekonania.

Art. 673 § 3 KC stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno Wynajmujący, jak i Najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w Umowie. Nowelizując wspomniany artykuł KC, ustawodawca rozstrzygnął, więc o dopuszczalności zakończenia stosunku najmu przed upływem czasu, na jaki została zawarta Umowa. Przyjęte zostało rozwiązanie kompromisowe, zezwalające na wypowiedzenie Umowy zawartej na czas określony jedynie wówczas, gdy jest to zgodne z wolą stron wyrażoną w Umowie oraz gdy Strony określą w umowie wypadki uzasadniające to wypowiedzenie. Należy podzielić wyrażony w doktrynie pogląd, że rozwiązanie przyjęte w art. 673 § 3 KC polega na dopuszczeniu takiego ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością (naturą) najmu zawartego na czas oznaczony.

Umowa na czas określony to umowa trwała

Przepisy KC prowadzą do wniosku, że pojęcie Umowy zawartej na czas określony ustawodawca utożsamia z Umową trwałą vide art. 660, 661, 669 § 2, art. 673 § 1 i 3, art. 678 § 2, art. 688 i 691 § 4 KC a więc z Umową, która będzie łączyła Strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację, pewność, co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Cechą zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Utrwalają istniejący stosunek prawny na określony czas, umacniają więź między Stronami oraz pozwalają mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli Stron.

Stabilizacja ta nie ma jednak charakteru absolutnego, gdyż przepisy wprost przewidują w pewnych sytuacjach możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy trwałej, zawartej na czas oznaczony vide art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, art. 685 KC. Trwałość tj. stabilność stosunku prawnego nie musi wykluczać ryzyka jego zakończenia, musi to być jednak ryzyko podlegające w równym stopniu ocenie obu Stron, a więc musi dotyczyć wydarzeń niezależnych od ich woli. Trwałości nie narusza przyjęcie rozwiązania ograniczającego możliwości wypowiedzenia Umowy z określonych przyczyn, takich, których rodzaj wyklucza arbitralność, w tym z ważnych powodów.

Dodatkowo można wskazać, że przedwczesne zakończenie stosunku prawnego o charakterze ciągłym przewidują wyraźnie niektóre przepisy prawa cywilnego. Dobitnym przykładem jest uregulowanie zawarte w art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21.06.2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.), zgodnie, z którym w razie wystąpienia ważnych powodów, innych niż określone w jego ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli Strony nie osiągnęły porozumienia, co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu. Możliwość przewidziana przez ustawodawcę stanowi ważny przykład możliwości rozwiązania z ważnych przyczyn stosunku prawnego, którego trwałość jest przez ustawodawcę chroniona silniej niż trwałość innych stosunków prawnych. W tym miejscu należy też zauważyć, iż dawny Kodeks Zobowiązań przewidywał, że z ważnych powodów można rozwiązać każde zobowiązanie trwałe. Obecnie zasada ta znajduje ustawowe odzwierciedlenie w art. 365¹ KC.

Doktryna bywa czasem przeciwko art. 673 § 3 KC

Można jednak spotkać w doktrynie prawa zróżnicowane stanowiska, w tym także negatywne. Oto przykład: zgodzić się należy z twierdzeniem o przeniesieniu płaszczyzny analizy „ważnej przyczyny” z faktu na oceny, co nie jest zjawiskiem pożądanym. Założenie, że „ważna przyczyna”, zawsze musi być rzeczywista i uzasadniająca wypowiedzenie jest idealistyczne. Oceny „ważności” przyczyny dokonuje Sąd, który dysponuje tylko taką wiedzą, jaką czerpać może z materiału dostarczonego przez Strony. Im mniej danych pozwalających na ustalenie ich zgodnej woli w zakresie rozumienia tego pojęcia, tym mniejsze prawdopodobieństwo powodzenia w razie sporu sądowego. Dopuszczalność wypowiedzenia z „ważnej przyczyny” stanowi zbyt daleko idące rozluźnienie stosunku prawnego. Nie trudno się domyśleć, że przy takim stanowisku, jakie mógłby reprezentować skład orzekający, Strona, która dokonała wypowiedzenia umowy najmu z „ważnych powodów” zwyczajnie nie ma szans obronienie swego stanowiska, jakkolwiek racjonalnymi argumentami by dysponowała.

Tak, więc żeby zastanowić się, czy pewne zdarzenie jest rzeczywiście ważną przyczyną uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego, należy ustalić, na jakiej podstawie prawnej takie wypowiedzenie zostało złożone – czy podstawę taką stanowią przepisy prawa w przypadku umowy najmu lokalu użytkowego wynikające z KC, czy też sama Umowa najmu lokalu użytkowego. Należy pamiętać, iż generalnie Strony Umowy mają prawo zakończyć umowę najmu, ale nie w każdym wypadku można to czynić w dowolnym momencie.

Wady lokalu, jako podstawa do wypowiedzenia

Na Wynajmującym ciąży obowiązek utrzymania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Dotyczy to oczywiście powinności wykonywania napraw, do których nie jest zobligowany Najemca.

Zgodnie z art. 663 KC, jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga napraw, które obciążają Wynajmującego, a bez których nie jest on przydatny do umówionego użytku, Najemca może wyznaczyć Wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, Najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt Wynajmującego.

Z kolei zgodnie z art. 664 § 2 KC, jeżeli w chwili wydania Najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w Umowie używanie rzeczy, albo, jeżeli wady takie powstały później, a Wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo, jeżeli wady usunąć się nie dadzą, Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zestawiając oba te przepisy należy zauważyć, że różnią się one przesłanką wady. Uprawnienie do wypowiedzenia Umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia powstaje dopiero w momencie, gdy lokal ma wady uniemożliwiające przewidziane w Umowie używanie go oraz gdy Wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie.

Pojęcie wady wiąże się w istocie z nienależytym wykonaniem zobowiązania. Można podzielić je na wady fizyczne oraz wady prawne. Przykładem wystąpienia wady fizycznej jest pozbawienie lokalu dopływu prądu, co stanowi wadę wyłączającą jego przydatność do umówionego vide Wyrok SA w Warszawie z dnia 05.10.2012 r. (sygn. akt.: I ACa 264 / 12). Jeżeli chodzi o wadę prawną to na pewno wystąpi ona, gdy lokal jest obciążony prawem lub prawami osoby trzeciej. Inny przykład wady prawnej – Wynajmujący lokal nie jest jego właścicielem, choć na podnajem, Najemca zobowiązany jest uzyskiwać zgodę właściciela. Tymczasem dopiero po wynajęciu lokalu okazuje się, że zgody takiej nie ma, wbrew brzmieniu zawartej z Najemcą Umowy. Problem pojawia się, gdy np. Najemca musi się wylegitymować tytułem prawnym do lokalu przed organami administracji, gdyż działalność Najemcy tego wymaga. W takiej sytuacji, jeżeli właściciel lokalu nie wyrazi zgody na podnajem, będzie można Umowę wypowiedzieć.

Nie sposób skatalogować wszystkich wad lokali, które umożliwiają wypowiedzenie Umowy najmu, a które tylko pozwalają żądać obniżenia czynszu. Wiele zależy też od zapisów Umowy.

W każdym jednak wypadku, wypowiedzenie najmu z powodu wad istniejących od samego początku jest możliwe tylko wówczas, gdy wady te uniemożliwiają przewidziane w Umowie używanie lokalu. Gdy wady ujawnią się później to wypowiedzenie jest możliwe, tylko gdy Wynajmujący na skutek wezwania Najemcy z zakreśleniem odpowiedniego terminu nie usunie wad albo gdy obiektywnie wady nie dadzą się usunąć i oczywiście wady te muszą uniemożliwiać przewidziane w Umowie używanie lokalu.

Gdy na skutek istnienia wady, przydatność lokalu do umówionego użytku jest tylko ograniczona, to Najemca nie może wypowiedzieć Umowy. W tym przypadku ma on w oparciu o zapisy art. 664 KC, jedynie uprawnienie do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania.

Wady zagrażające zdrowiu

Ustawodawca przewidział jeszcze jedną przesłankę dla wypowiedzenia Umowy w związku z wadami. Mianowicie zgodnie z art. 682 KC, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu Najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych to Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to może zrealizować niezależnie od tego czy o wadach tych wiedział w chwili zawarcia umowy czy też nie.

Uprawnienie do złożenia wypowiedzenia przez Najemcę w tym trybie uwarunkowane jest istnieniem wady lokalu w postaci takiego jego stanu technicznego lub sanitarnego, że stwarza to realne zagrożenie dla zdrowia Najemcy lub przebywających w nim domowników albo pracowników. Wystarczającą przesłanką jest realność zagrożenia, nie jest wymagane zaistnienie skutku, czyli faktyczne pogorszenie się stanu zdrowia, vide Wyrok SN z dnia 21.05.1974 .r (sygn. akt.: II CR 199 / 74) – stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni.

Z kolei w Wyroku SN z dnia 01.12.1986 r. (sygn. akt.: II CR 362 / 86) wskazano, że użycie przez wykonawcę do budowy domu (mieszkania) materiałów budowlanych emitujących substancje toksyczne, które zagrażają życiu osób korzystających z tego domu (mieszkania) rodzi odpowiedzialność cywilną wykonawcy wobec tych osób za szkodę wyrządzoną takim działaniem. To też jest przesłanka dla zastosowania przez Najemcę wypowiedzenia Umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia w trybie omawianego przepisu. Niewątpliwie taką przesłanką będzie też groźba zawalenia się budynku, a nawet oddziaływanie na dany lokal innych lokali lub nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie np. nadmiernym hałasem albo czynnikami powodującymi alergię. Choć w wypadku tego ostatniego należy przyjąć, że może dotyczyć to wyłącznie czynników, których występowanie nie jest powszechne. Ciężko, bowiem przyjąć za zasadne wypowiedzenie z powodu pylenia roślin.

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przez Najemcę na podstawie art. 682 KC powstaje dopiero po wezwaniu Wynajmującego do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego obowiązku. Wezwanie to może być przedstawione w każdej prawnie dozwolonej formie.

Reguły wypowiadania Umowy najmu

O wypowiedzeniu Umowy możemy mówić dopiero z chwilą jego złożenia drugiej Stronie. Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem woli, co oznacza, że osoba je składająca powoduje wygaszenie stosunku prawnego z upływem terminu wypowiedzenia niezależnie od woli drugiej Strony.

Okres wypowiedzenia zaczyna się liczyć od dnia, w którym druga Strona mogła zapoznać się z oświadczeniem o wypowiedzeniu. Tę zasadę należy rozumieć w taki sposób, że sam fakt możliwości zapoznania się z wypowiedzeniem jest równoznaczny z rozpoczęciem biegu okresu wypowiedzenia.

Do wypowiedzenia Umowy najmu na czas określony, jak i na czas nieoznaczony może dojść z przyczyn określonych w ustawie, a także dodatkowo przez Strony w Umowie. Wypowiedzenie może zostać dokonane w terminach wskazanych w KC, ale czasami także bez ich zachowania, przypadki, gdy możliwe jest gwałtowne zakończenie Umowy określają przepisy. Należy również dodać, iż rozwiązanie takiej Umowy terminowej możliwe jest także na wypadek ziszczenia się terminu, który był terminem końcowym trwania wspomnianej Umowy albo ziszczenia się warunku, od którego uzależniano rozwiązanie Umowy.

Należy pamiętać, że za cały okres wypowiedzenia, Najemca zobowiązany jest uiszczać opłaty na dotychczasowych zasadach, chyba, że z Umowy wynika, co innego. Oczywiście Strony mogą skrócić za obopólną zgodą okres wypowiedzenia.

Nie ma możliwości jednostronnego skończenia stosunku najmu przez nieuzasadnione postanowieniami Umowy czy Ustawy samowolne opuszczenie przedmiotu najmu. Jedynym skutkiem tego będzie wówczas konieczność dalszego wnoszenia opłat, nawet, jeżeli z lokalu Najemca już nie korzysta. Oczywiście, jeśli wówczas Wynajmujący wypowie najem z chwilą upływu okresu wypowiedzenia, Najemca będzie wolny od dalszego wnoszenia opłat. Zależy to jednak od dobrej woli Wynajmującego.

Rozwiązanie Umowy najmu za porozumieniem Stron

Oczywiście w każdym wypadku Umowę można rozwiązać na skutek zgodnych oświadczeń woli obu Stron tej Umowy. Strony w takim wypadku korzystają z zasady swobody kontraktowania, która oprócz swobody zawarcia Umowy, wyboru kontrahenta, obejmuje także jej zakończenie. W wypadku chęci rozwiązania Umowy w tym trybie, Strony powinny osiągnąć satysfakcjonujący obie Strony kompromis i złożyć zgodne oświadczenia woli w formie przewidzianej Umową, a gdy to nie zostało w Umowie przewidziane to w takiej samej formie jak zawarto Umowę.

Wypowiedzenie przez Najemcę Umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony

Wypowiedzenie Umowy najmu bez podania przyczyny dotyczy wyłącznie Umowy zawartej na czas nieoznaczony. Uprawnienie do wypowiedzenia stosunku bezterminowego wynika z art. 673 § 1 KC. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, uprawnienie do wypowiedzenia Umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony dotyczy obu jej Stron, ale w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych uprawnienie to jest wyłączone dla Wynajmującego na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Uprawnienie Najemcy do wypowiedzenia Umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony jest niezależne od tego, czy w Umowie zawarto odpowiedni zapis umowny czy też go pominięto. Uprawnienie to, bowiem wprost wynika z przytoczonego przepisu.

W pierwszej kolejności obowiązuje okres wypowiedzenia ustalony w Umowie. Ustawodawca dał prymat ustaleniom Stron w tym zakresie. Teoretycznie można ustalić ten termin dowolnie. Dopuszczalne jest zarówno ich skrócenie jak i wydłużenie. Należy to czynić jednak bardzo ostrożnie. Brak symetrii, czyli różne okresy wypowiedzenia dla Najemcy i Wynajmującego mogą prowadzić do nieważności takich zapisów w Umowie. Modyfikacja terminu ustawowego nie może, bowiem naruszać granicy swobody kształtowania umów. Musi odpowiadać właściwości Umowy najmu. Dlatego najlepiej w Umowie nie modyfikować ustawowych okresów wypowiedzenia, a jeżeli już to robimy to zachować symetrię uprawnień obu Stron i / lub uzasadnić przyczynę takich ustaleń.

Gdy Strony w umowie nie określą okresu wypowiedzenia, to obowiązują terminy ustawowe, wynikające expressis verbis z art. 673 § 2 i 688 KC. Są one  zależne od częstotliwości płatności czynszu i wynoszą:

• jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, Umowę najmu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, wypowiada się go miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, ale dotyczy to jedynie Umów na czas określony. Inna zasada obowiązuje przy czynszu płatnym miesięcznie, gdy Umowa zawarta jest na czas nieoznaczony – wtedy najem można wypowiedzieć najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
• gdy czynsz jest płatny w krótszych niż miesiąc odstępach czasu – najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
• jednakże gdy płatność czynszu odbywa się codziennie – okres wypowiedzenie wynosi jeden dzień.

Terminy można zmienić umownie, ale nie wolno skracać terminów wypowiedzenia Wynajmującego względem Najemcy. Umowne określenie innego terminu jest nieważne zgodnie z dyspozycją przepisu art 58 § 1 KC. Przez inny termin należy w tym miejscu rozumieć termin krótszy, albowiem dłuższe określenie terminu zdaje się być dopuszczalne.

W tym miejscu należy jeszcze zauważyć, iż Umowa najmu zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat, po upłynięciu pierwszych 10 lat traktowana jest, jako Umowa zawarta na czas nieokreślony i po tych 10 latach można ją wypowiedzieć jak każdą inną Umowę zawartą na czas nieoznaczony. Jednakże, jeżeli Umowę najmu  zawiera dwóch przedsiębiorców, to wtedy okres gwarantowanego najmu wydłuża się z 10 do 30 lat.

Za Umowę zawartą na czas nieokreślony uważa się także Umowę, w której nie określono czasu jej trwania, ani nie wynika on w sposób jednoznaczny z okoliczności.

Powody wypowiedzenia należy sprecyzować

Wypowiedzenie Umów najmu na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów ustawowych nie musi nastąpić z ważnych przyczyn, dlatego Najemca musi się liczyć, że Wynajmujący będzie chciał zakończyć najem w każdym czasie i nie potrzebuje do tego ważnego pretekstu. Lepiej chroniony jest Najemca na czas określony, albowiem Wynajmujący też może mu, co prawda wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów ustawowych, ale tylko w takich sytuacjach, które Strony wcześniej określiły w Umowie.

Najlepiej określić przyczyny wypowiedzenia Umowy na czas oznaczony jak najbardziej precyzyjnie, wówczas Najemca będzie dzięki temu pewny, kiedy może stracić lokal użytkowy, a Wynajmujący zyska pewność, że w razie odwołania Najemcy do Sądu po wypowiedzeniu mu Umowy nie będzie ono podważone. Chodzi o to, aby nie zaskakiwać Najemcy, który planuje, że będzie korzystał z lokalu użytkowego przez cały okres określony w Umowie niezależnie od kaprysów Wynajmującego.

W praktyce często za ważne przyczyny wypowiedzenia Umowy na czas oznaczony podaje się niezależny od właściciela duży remont lub zamknięcie ulicy w związku z jakimiś pracami budowlanymi albo konieczną przebudowę budynku. Przy kilkuletnich Umowach najmu okoliczności takie trudno zaplanować, więc trzeba się przed nimi zabezpieczyć. Inna częsta klauzula, to ogłoszenie upadłości Najemcy.

Możliwe jest też wypowiedzenie zarówno Umowy najmu na czas oznaczony, jak i nieokreślony w ustawowych terminach, jeśli zmienia się Wynajmujący, tj. lokal użytkowy zyskuje nowego właściciela. Przed takim wypowiedzeniem chroni zawarcie Umowy z datą pewną lub jej wpisanie do księgi wieczystej.

Wynajmujący również może wypowiedzieć Umowę najmu bez zachowania ustawowych terminów wypowiedzenia, tj. ze skutkiem natychmiastowym, co prowadzi do wygaśnięcia Umowy najmu z chwilą doręczenia takiego wypowiedzenia drugiej Stronie. W praktyce najczęściej ma to miejsce wtedy, gdy Najemca lokalu użytkowego dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Zgodnie z art. 687 KC, jeśli Wynajmujący zamierza wypowiedzieć wtedy Umowę bez zachowania terminów ustawowych, to powinien on wcześniej uprzedzić o tym Najemcę. Uprzedzenie musi być pisemne, a ponadto należy udzielić Najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu uprawnia do wypowiedzenia Umowy przez Wynajmującego bez zachowania ustawowych terminów. Co istotne, Strony w umowie mogą na korzyść Najemcy określić dłuższe okresy zalegania z płatnościami pozwalające wypowiedzieć Umowę bez zachowania ustawowych terminów. Ponadto nie chodzi tylko o dwa kolejne sąsiadujące ze sobą okresy płatności, ale mogą to być zaległości czynszowe za okresy różne, przy rozliczeniu miesięcznym vide art. 672 KC. Bierze się też pod uwagę sumę zaległego czynszu, a nie pełne należności niezapłacone za dany okres.

Zgodnie z art. 685 KC Wynajmujący może też wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy Najemca lokalu użytkowego wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, lub gdy Najemca przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, lub gdy Najemca, bez zgody Wynajmującego oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania albo go podnajął vide art. 688² KC, choć przepis ten nie przewiduje takiej sankcji, to jest ona powszechnie przyjmowana a także wtedy, gdy Najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z Umową lub z jego przeznaczeniem. Przed wypowiedzeniem Umowy w tym przypadku trzeba najpierw przesłać Najemcy upomnienie. Jeśli mimo to nie przestaje on używać lokalu w taki sposób, albo, gdy lokal zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje on narażony na utratę lub uszkodzenie, to Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania ustawowych terminów. Takie uprawnienie przewiduje art. 667 § 2 KC.

Kaucja w Umowie najmu

Strony mogą zastrzec, że Najemca wpłaci przy zawarciu Umowy kaucję na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń. Wysokość kaucji, zasady jej waloryzacji, a także katalog roszczeń, których zapłaty jest ona zabezpieczeniem, ustalają Strony w Umowie.

W przeciwieństwie do Ustawy o ochronie praw lokatorów wysokość kaucji nie musi się ograniczać do dwunastokrotności miesięcznego czynszu, kaucja nie musi być też zwrócona w ciągu miesiąca. Nie ma też zastosowania przepis o waloryzacji kaucji, choć Strony mogą dobrowolnie zastosować ten, co do zasady korzystny dla długoletniego Najemcy mechanizm. Oprócz kaucji pieniężnej Strony mogą stosować inne formy zabezpieczenia roszczeń, np. weksel, gwarancję ubezpieczeniową, gwarancję bankową itp. Jeśli Strony nie ustalą niczego w sprawie waloryzacji kaucji, to podlega ona zwrotowi, przy rozwiązaniu Umowy, w kwocie nominalnej. Tak wynika z art. 358¹ § 1 KC.  Wynajmujący nie musi uiszczać odsetek, kaucja nie podlega też automatycznej waloryzacji z uwzględnieniem wartości rynkowej lokalu bądź wysokości stawek czynszu.

Forma skutecznego wypowiedzenia umowy najmu

Forma wypowiedzenia najmu nie została przewidziana w KC w sposób szczególny, aczkolwiek przyjmuje się, że treść oświadczenia o wypowiedzeniu musi być jednoznaczna a jeżeli Umowa najmu zawarta była na piśmie, to zgodnie z art. 77 § 1 KC jej wypowiedzenie również powinno być stwierdzone pismem. Jednocześnie warto podkreślić, – o czym była już mowa, powyżej – że Strony w Umowie najmu na czas nieokreślony nie mogą wyłączyć bądź ograniczyć możliwości wypowiedzenia. Istnieje jedynie możliwość innego ukształtowania terminów wypowiedzenia.

Prawidłowo sporządzone wypowiedzenie umowy najmu powinno zawierać takie elementy, jak:

• miejscowość i data sporządzenia,
• dane strony wypowiadającej umowę Najemcy lub Wynajmującego,
• dane strony, której umowa jest wypowiadana Najemcy lub Wynajmującego,
• podstawę wypowiedzenia określoną np. artykułem z Kodeksu Cywilnego,
• określenie przedmiotu najmu w przypadku lokalu mieszkalnego czy użytkowego będzie to miejsce położenia nieruchomości, tj. adres,
• określenie terminu, z którym Umowa przestaje obowiązywać,
• uzasadnienie wypowiedzenia w zależności od powodu, z jakiego Strona wypowiada Umowę,
• podpis Strony wypowiadającej Umowę.

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego  

Obecnie ochrona praw lokatorów polega przede wszystkim na zapewnieniu Najemcom trwałości stosunku najmu poprzez ograniczenie Wynajmującemu możliwości wypowiedzenia Umowy. Wynajmujący lokal mieszkalny może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego tylko na zasadach określonych w Ustawie z dnia 21.06.2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2014r. poz. 150 z późn. zm.), przy czym musi przede wszystkim zachować określone w tej ustawie a dokładnie w art. 11 Ustawy terminy wypowiedzenia. Do przyczyn uzasadniających wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez Wynajmującego należy m.in. używanie lokalu w sposób sprzeczny z Umową lub  niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbania prowadzące do powstania szkód jak również niszczenie urządzenia przeznaczonego do wspólnego korzystania przez mieszkańców, zwłoka w zapłacie czynszu itp.  Takie wypowiedzenie powinno pod rygorem nieważności zostać dokonane na piśmie.

Reasumując:

Praktyka wskazuje, że najczęściej Strony Umowy najmu przyjmują, że rozwiązanie Umowy najmu przed terminem końcowym jest możliwe w przypadku zaległości czynszowych, czy naruszeniu określonych obowiązków Najemcy, np. udostępnieniu przedmiotu najmu osobie trzeciej bez zgody Wynajmującego. Czasami także wpisuje się do Umowy najmu zapis o wypowiedzeniu umowy najmu na czas określony „z ważnych powodów”, „z ważnych przyczyn”, nie konkretyzując, o jakie konkretnie przyczyny może chodzić. Orzecznictwo sądowe wskazuje, że postanowienie Umowy najmu zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn”, mieści się w hipotezie art. 673 § 3 vide przytoczona wyżej Uchwała SN z 21.11.2006 r., (sygn. akt.: III CZP 92 / 06).

Niezależnie od poglądu na temat możliwości lub niemożności wypowiedzenia Umowy najmu czas określony „z ważnych przyczyn”, zapisy dotyczące wypowiedzenia takiej Umowy powinny być możliwie najściślej i najbardziej precyzyjnie w niej opisane. To powinno wyłączyć wątpliwości interpretacyjne Stron i konieczność odwołania się do wykładni Sądu.

                                                                    Opracowanie: Sabina Szafraniec