Skutki związane z ogłoszeniem upadłości obejmującej likwidację majątku wydzierżawiającego zostały uregulowane w rozdziale II (oddział III) ustawy z dnia 28.02.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. nr 60, poz. 535 z późn. zm.), dalej ustawa p.u. i n. Zgodnie z art. 107 ust. 1 p.u. i n. umowa dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże strony, o ile przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany dzierżawcy.
Odstępstwo od tej zasady przewiduje art. 109 ust. 1 ustawy p.u.i n. Zgodnie z jego brzmieniem na podstawie zarządzenia sędziego – komisarza syndyk wypowiada umowę dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Zarządzenie sędzia – komisarz może wydać jednak tylko pod warunkiem, że trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. Jest to szczególna sytuacja, w której ustawodawca przewidział możliwość rozwiązania umowy, w przypadku gdy na podstawie przepisów kodeksu cywilnego lub postanowień wiążącej strony umowy jej wypowiedzenie było niedopuszczalne (np. w sytuacji gdy umowa wiążąca strony zawarta była na czas oznaczony, a strony nie przewidziały możliwości jej wcześniejszego rozwiązania). W przypadku gdy okres wypowiedzenia przewidziany przez ustawę lub strony był dłuższy niż trzy miesiące, ulegnie on z mocy prawa skróceniu do trzech miesięcy. Na postanowienie sędziego – komisarza przysługuje zażalenie. W sytuacji rozwiązania umowy przez syndyka, dzierżawca może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu – komisarzowi.
Jeżeli zaś w dniu ogłoszenia upadłości przedmiot dzierżawy nie był jeszcze wydany upadłemu, każda ze stron może odstąpić od umowy dzierżawy nieruchomości zawartej przez upadłego jako dzierżawcę. Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości (por. art. 110 ust. 1 ustawy p.u. i n.). W takim przypadku odstąpienie od umowy, nie pociąga za sobą obowiązku odszkodowania. Istotne tu jest iż syndyk będzie mógł zażądać wykonania umowy lub na podstawie art. 98 ustawy p.u. i n. od niej odstąpić. W piśmiennictwie również dominuje pogląd, iż w tej sytuacji trwałość umowy dzierżawy będzie zależała od postanowień syndyka.
Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie następuje z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, w innych zaś przypadkach – z zachowaniem terminu ustawowego, chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze. Jednakże, rozwiązanie umowy, nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry. Na zarządzenie sędziego – komisarza, syndyk wypowiada umowę dzierżawy przed tym terminem, jeżeli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności gdy prowadzi do zwiększenia kosztów upadłości. Na postanowienie sędziego – komisarza przysługuje zażalenie (art. 110 ust. 4 ustawy p.u. i n.). Wydzierżawiający może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata. W przypadku natomiast ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, w czasie trwania tego postępowania, wydzierżawiający bez zgody rady wierzycieli nie może wypowiedzieć umowy dzierżawy lokalu lub nieruchomości, w których jest prowadzone przedsiębiorstwo upadłego.
Zgodnie z art. 106 i ust. 2 art. 107 ustawy p.u. i n. pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc od dnia ogłoszenia upadłości, jak również rozporządzenie tym czynszem, nie zwalnia dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości. Oznacza to, że świadczenie uiszczone z góry przed ogłoszeniem upadłości do rąk wydzierżawiającego jest świadczeniem nienależnym, a tym samym dzierżawcy przysługiwało będzie w stosunku do upadłego roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia.
Tak więc samo ogłoszenie upadłości nie powoduje wygaśnięcia dzierżawy. Umowa jest w dalszym ciągu kontynuowana, nawet gdyby wyraźnie stanowiła, że ulega rozwiązaniu na wypadek ogłoszenia upadłości. Tego rodzaju postanowienie byłoby nieważne w świetle zakazu, jaki ustanawia art. 83 ustawy p.u.in.
Prawo upadłościowe i naprawcze nie reguluje natomiast możliwości wypowiedzenia umowy w przypadku ogłoszenia upadłości przez dzierżawcę. W takim przypadku strony umowy mogą ją wypowiedzieć na zasadach ogólnych przewidzianych w kodeksie cywilnym, dotyczących rozwiązywania umów bez wypowiedzenia lub z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, jak również na podstawie postanowień wiążącej strony umowy dzierżawy.
Zgodnie z art. 316 ust. 2 ustawy p.u. i n. sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego może być poprzedzona umową dzierżawy na czas określony z prawem pierwokupu, jeżeli przemawiają za tym względy ekonomiczne np. utrzymanie rentowność zakładu gdyż przyszły nabywca musi utrzymać ciągłość produkcyjną do czasu zgromadzenia środków na zakup. Wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego części z prawem pierwokupu ma dla postępowania upadłościowego zaletę w postaci utrzymania przedsiębiorstwa w ruchu do czasu jego zbycia przy jednoczesnym uzyskiwaniu przez masę upadłości czynszu dzierżawnego do tego momentu. Ale ma też wadę. Wada polegającą na tym, że potencjalni nabywcy będą mniej skłonni uczestniczyć w przetargu na nabycie przedsiębiorstwa wiedząc, że dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu.
Z punktu widzenia potencjalnego nabywcy zatem dużo korzystniej jest najpierw wydzierżawić przedsiębiorstwo lub jego część, które zamierza się nabyć, bowiem fakt bycia dzierżawcą a tym samym dysponowanie wiedzą o samym przedsiębiorstwie dawać może przewagę nad potencjalnymi konkurentami do nabycia przedsiębiorstwa.
Elementem podnoszącym atrakcyjność nabywania składników masy jest regulacja ustawy p.u. i n. zgodnie z którą sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy dzierżawy jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym (por. art. 108 ustawy p.u. i n.)., Nabywca rzeczy staje się jej właścicielem. Nabywcy nie przysługują roszczenia z tytułu rękojmi za wady rzeczy. Przeciwko nabywcy natomiast nie można podnosić zarzutów co do ważności nabycia. Obciążające rzecz prawa wygasają (m.in. prawo zastawu, najem, dzierżawa). Nabycie ma zatem charakter pierwotny, a co za tym idzie nabywca staje się właścicielem rzeczy, chociażby upadły nie był jej właścicielem. Mający prawo do rzeczy nie ma żadnych roszczeń do nabywcy, może żądać jedynie od masy upadłości wydania mu uzyskanej ze sprzedaży kwoty. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego, także powstałe po ogłoszeniu upadłości. Staje się następcą upadłego tylko w zakresie aktywów.
Reasumując powyższe należy stwierdzić, iż umowa dzierżawy z prawem pierwokupu jest relacją przynoszącą obustronną korzyść. Z jednej strony daje uprzywilejowaną pozycję dzierżawcy a z drugiej wydłuża okres i możliwości spłacania zobowiązań majątkiem upadłego. Jakkolwiek by na to nie spojrzeć, takie rozwiązanie stanowi o pewności w obrocie gospodarczym tak dla dzierżawcy który zawierając umowę dzierżawy czynił to mając własne plany inwestycyjne i rozwojowe jak i dla wierzycieli, gdyż rozsądna gospodarka majątkiem upadłego przez syndyka gwarantuje większą spłacalność wobec wierzycieli.
Opracowanie: Sabina Szafraniec