Zajdel & Szafraniec

Umowa najmu okazjonalnego, chociaż podobna do typowej umowy najmu, stanowi jednak odrębny typ zobowiązania cywilnego. Może o tym świadczyć chociażby fakt, iż pełne uregulowanie prawne tego rodzaju umów znajduje się w zupełnie odrębnej Ustawie a nie w Kodeksie Cywilnym.

Procedura zawierania umowy najmu okazjonalnego jest nieco bardziej złożona niż w przypadku zwykłej umowy, lecz warto zastanowić się nad takim rozwiązaniem i oszczędzić sobie niepotrzebnych komplikacji oraz ryzyka kosztownego i ciągnącego się przez długie miesiące procesu eksmisyjnego.

Umowa najmu okazjonalnego posiada identyczną moc prawną, co standardowa, poprawnie napisana umowa najmu. Posiada jednak jedną, bardzo istotną zaletę dla właścicieli domów i mieszkań, mianowicie możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwego najemcy.

Nieruchomość podlegająca najmowi okazjonalnemu musi być w całości własnością wynajmującego. Nie wchodzi w grę podnajem poszczególnych części lub całego mieszkania.

(więcej…)

Kluczowym dokumentem od którego wszystko się zaczyna, jest zlecenie transportowe. Jest to bardzo istotny dokument, w którym określone są zasady współpracy między przewoźnikiem a zleceniodawcą na wykonanie usługi przewozu. Precyzyjne określenie praw i obowiązków Stron w tym dokumencie jest zabezpieczeniem przed przykrymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Oprócz standardowych elementów typu dane zleceniodawcy, dane przewoźnika, koszt transportu czy rodzaj przewożonego towaru, spotyka się w nim również różnego rodzaju powszechnie spotykane zapisy kar umownych. Zlecenia i umowy przewozowe zwykle naszpikowane są nakazami, zakazami i powiązanymi z nimi karami.

Kary umowne są narzędziem dochodzenia rekompensaty w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania określonych obowiązków zawartych w umowie. Mają one dyscyplinować przewoźników i obciążać ich, swym ciężarem szybko i łatwo w razie zaistnienia zdarzenia wskazanego w umowie. Idea wydaje się dość prosta, jednak czasem zapisy te nie są skuteczne, a to wobec ich sprzeczności  z przepisami Konwencji o Umowie Międzynarodowego przewozu drogowego towarów (CMR) i Protokół podpisania sporządzonej w Genewie w dniu 19.05.1956r i ratyfikowanej przez Polskę w 1962r (Dz. U. z 1962r, nr 49, poz. 238).

(więcej…)

Punktem wyjścia uczyńmy regulację prawną. Zgodnie z treścią art. 58 KC –

§  1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

§  2.  Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

§  3.  Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

Zaś zgodnie z art. 353¹ KC – strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zanim przejdziemy do rozważań o klauzuli salwatoryjnej przypomnijmy sobie, że wyróżniamy dwa rodzaje nieważności czynności prawnej, tj. bezwzględną i względną.

• Nieważność bezwzględna oznacza, że czynność prawna jest nieważna od samego początku i nie wywołuje żadnych skutków prawnych, następuje z mocy samego prawa i każdy kto ma w tym interes prawny może się na nią powołać.
• Natomiast nieważność względna oznacza, że czynność prawna wprawdzie jest ważna i wywołuje skutki prawne, ale może ona zostać unieważniona przez Strony, jeśli się na to zdecydują.

Unieważnienie czynności prawnej może nastąpić na skutek orzeczenia sądu lub uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu lub groźby.

Od zasady, iż nieważność części czynności prawnej nie wpływa na ważność pozostałej jej części występują pewne wyjątki.

(więcej…)

Przez Umowę najmu Wynajmujący zobowiązuje się oddać Najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu umówiony czynsz. Do zawarcia Umowy najmu dochodzi wówczas, gdy Strony uzgodnią istotne jej składniki, do których należą przedmiot najmu i czynsz. Zależnie od woli Stron Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Najemcy zawierający Umowy najmu nie do końca zdają sobie sprawę, jakie skutki prawne, szczególnie w zakresie wypowiedzenia rodzi zawarcie Umowy najmu na czas określony. Wypowiedzenie Umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony jest możliwe tylko w wypadkach określonych w tej Umowie. Problem polega na tym, że Przedsiębiorcy nie podają wyraźnie takich przyczyn. W konsekwencji są zmuszeni kontynuować stosunek najmu, często nie mogąc wypowiedzieć Umowy przed jej upływem. Jeśli Najemca złoży Wynajmującemu oświadczenie o wypowiedzeniu takiej Umowy w innej sytuacji niż ta, która została przez Strony przyjęta, skutek będzie praktycznie żaden. Umowa pomiędzy Stronami będzie trwała dalej z wszystkimi tego faktu konsekwencjami w tym obowiązkiem płatności czynszu oraz innych należności przez Najemcę. Dodatkowo tylko Najemca może się narazić na konieczność zapłaty kar umownych w związku z naruszeniem innych postanowień Umowy najmu czy Regulaminów np. centrów handlowych będących załącznikami do Umowy najmu. Powstaje więc pytanie, dlaczego tak się dzieje?

Pomimo wyraźnej regulacji art. 673 § 3 KC, nadal wielu Przedsiębiorców decyduje się na podpisywanie Umów najmu z wadliwie sformułowaną klauzulą wypowiedzenia, narażając się na ryzyko bezskuteczności takiego wypowiedzenia.

(więcej…)

Instytucja kary umownej należącej do kategorii dodatkowych zastrzeżeń umownych, jest regulowana w art. 483 – 485 KC. Kara umowna pełni przede wszystkim funkcję kompensacyjną, będąc swego rodzaju surogatem odszkodowania a ponadto pełni rolę stymulacyjną i prewencyjną, gdyż pomyślana została, jako zabezpieczenie realnego wykonania zobowiązania. Kara umowna posiada także charakter represyjny, zamieniając się w sankcję cywilnoprawną w przypadku, gdy dochodzi do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika. Klauzula umowna, zobowiązująca jedną ze stron do zapłaty określonej kwoty, w przypadku zaistnienia określonych okoliczności zdejmuje z wierzyciela obowiązek udowodnienia rozmiarów faktycznej szkody. Stanowi to dodatkowy czynnik mobilizujący dłużnika do wykonania zobowiązania.

Kara umowna dla zobowiązań pieniężnych

Zastrzeganie kar umownych w umowach, które zawierają między sobą przedsiębiorcy jest częste, ale nie należy ich mylić z odsetkami. Kara umowna, nazywana niekiedy odszkodowaniem umownym, ma powodować naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, takiego jak dostawa towarów czy wybudowanie biurowca, czyli mogą to być umowy rezultatu np. umowa o dzieło, jak również umowy starannego działania np. umowa zlecenia. O ile kara umowna powstaje w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, to wyrażona może zostać jednak jedynie w pieniądzu. Zastrzeżenie w umowie kary umownej nie zmienia obowiązków stron stosunku prawnego wskazanych w art. 354 KC, według którego dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje, także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

(więcej…)

Każdego dnia dokonujemy wielu czynności prawnych, nie zdając sobie z tego sprawy na przykład gdy kupujemy gazetę czy gdy wsiadamy do autobusu i kasujemy bilet. Jeżeli czynność taką dokonujemy pod wpływem błędu, groźby, podstępu lub w stanie w którym nie potrafimy rozpoznać znaczenia naszych czynów, możemy uchronić się przed negatywnymi konsekwencjami, jakie się z tą czynnością wiążą. Czynności takie dotknięte będą tzw. wadami oświadczenia woli, określonymi w art. 82 – 88 KC.

Oświadczenie woli to każde zachowanie nie tylko podjęte w zamiarze wywołania określonego skutku prawnego, z którego wynika – przy uwzględnieniu towarzyszących okoliczności praktyki obrotu oraz zasad współżycia społecznego – zamiar wywołania określonego skutku prawnego na przykład przeniesienia własności przy umowie sprzedaży.

Wady oświadczenia woli należy rozumieć jako – określone w ustawie i ujęte w pewne typy – nieprawidłowości, jakie mogą wystąpić przy podjęciu decyzji, czyli aktu woli lub przy jej uzewnętrznianiu tj. przejawie woli, czyli oświadczeniu, które powodują, że takie oświadczenie woli, jako wadliwe, jest lub też może być pozbawione prawnej skuteczności. W przypadku umów, będących zgodnym oświadczeniem woli co najmniej dwóch podmiotów prawa cywilnego, wystąpienie wady oświadczenia woli ma oczywiste przełożenie na skuteczność całej umowy. Poszczególne wady oświadczenia woli różnią się między sobą charakterem i skutkami, jakie wywołują. Wadą oświadczenia woli w prawie cywilnym nie jest jakakolwiek, w potocznym rozumieniu, nieprawidłowość woli czy jej uzewnętrznienie, lecz tylko taka, którą za wadę uznaje ustawa.

(więcej…)

W ramach zawieranych umów cywilnoprawnych, Strony bardzo często zamieszczają wśród postanowień umownych klauzulę dotyczącą zakazu konkurencji. Obowiązek powstrzymania się od działalności konkurencyjnej nałożony jest na Zleceniobiorcę. Wynika to z faktu, iż w ramach wykonywania zlecenia i realizacji umowy Zleceniobiorca uzyskuje dostęp do danych mających często strategiczne znaczenie dla Zleceniodawcy z punktu widzenia ochrony jego  interesów. Chodzi tu o czyny nieuczciwej konkurencji w rozumieniu ustawy z dnia 16.04.1993r o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (Dz.U. 1993 nr 47 poz. 211 z późn. zm.), ze szczególnym uwzględnieniem tajemnicy przedsiębiorstwa, czyli w myśl art. 11 ust. 4 powołanej Ustawy „nieujawnionych do wiadomości publicznej informacji technicznych, technologicznych, handlowych, organizacyjnych przedsiębiorstwa lub innych informacji posiadających wartość gospodarczą, co do których przedsiębiorca podjął niezbędne działania w celu zachowania ich poufności.”  

(więcej…)

SN w dniu 22.11.2013r sygn. akt.: III CZP 72 / 13 podjął przełomową uchwałę w której precyzuje od kiedy i do kiedy można się domagać odszkodowania za wady budynku z tytułu nienależytego wykonania umowy. Wynika z niej, że termin przedawnienia sprawy, czyli 10 lat, liczy się od dnia powstania szkody budowlanej, a nie od dnia zakończenia budowy. Uchwała ta stanowi załącznik do niniejszego artykułu.

Terminy dochodzenia odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy są odrębne od terminów dochodzenia rękojmi za wady budynku. Dlatego rozstrzygnięcia wymagała kwestia czy termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 KC) rozpoczyna swój bieg od dnia wykonania zobowiązania, czy też od dnia zaistnienia szkody albo od dnia dowiedzenia się wierzyciela o szkodzie.

(więcej…)

Konstytucja RP gwarantuje każdemu prawo do reprezentacji przed sądem. Zasadniczo każdy z nas ma możliwość do realizacji swoich praw w ramach postępowania sądowego. Prawo do sądu i prawo do reprezentowania obywatela przez swobodnie wybranego przez niego ewentualnie pełnomocnika to bardzo istotne i niepodważalne uprawnienie.

Art. 87 § 1 KPC umożliwia reprezentowanie przed sądem klientów nie tylko radcom prawnym i adwokatom, co zwiększyło możliwości korzystania obywatelom z prawa do sądu. Mimo licznych oporów niektórych środowisk oraz niejednolitej początkowo po wprowadzeniu przepisu linii orzeczniczej sądów, obecnie brak jest sygnałów, które wskazywałyby na uniemożliwienie występowania przed sądem klientowi wraz z pełnomocnikiem nie będącym radcą prawnym czy adwokatem (przy prawidłowo sporządzonej umowie stałego zlecenia). Zasadniczo istnieje zatem możliwość, aby dowolnie wybrany przez obywatela pełnomocnik, niekoniecznie będący radcą prawnym, czy nawet prawnikiem, mógł, z uwagi na posiadanie szczególnie przydatnej wiedzy w danym postępowaniu reprezentować swojego mocodawcę przed sądem.

(więcej…)

Umowa o dzieło jest jedną z najczęściej spotykanych w obrocie gospodarczym. W celu osiągnięcia właściwego efektu, większość Firm decyduje się na podpisanie standardowej umowy o dzieło, czyli porozumienia cywilnoprawnego. Jest to ustalenie zgodnie z którym jedna ze stron zleca wykonanie dzieła w określonym terminie, a druga podejmuje się je za wynagrodzeniem wykonać. A więc z umową o dzieło mamy do czynienia wtedy, gdy przyjmujący zamówienie (wykonawca) zobowiązuje się do wykonania określonego dzieła dla składającego zamówienie (zamawiającego). Zamawiający jednak koniecznie musi określić, o jakie konkretnie dzieło (rezultat) chodzi. Owo dokładne określenie jest warunkiem niezbędnym do tego, aby umowa o dzieło mogła zaistnieć. Wśród najważniejszych cech umowy o dzieło wymienia się konsensualność, wzajemność, odpłatność i zobowiązujący charakter. W umowie zawrzeć należy również informacje o sposobie i terminie wykonania dzieła. Często do jego wykonania niezbędne są pewne materiały – informacja o tym, czy są one materiałami zamawiającego, czy jednak wykonawcy, również powinna znaleźć się w zapisach umowy.

(więcej…)