Skontaktuj się z nami:
602 510 317, 781 833 444

Zajdel & Szafraniec

Publikacje

Immisja pośrednia, immisja bezpośrednia, czyli nie ma to jak sąsiad za miedzą

Zacznijmy od podstawy prawnej. Art. 144 KC stanowi – Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Artykuł ten (oraz następne art. 147 – 151 KC) jest jednym z istotniejszych przepisów dotyczących immisji, składającym się na tzw. prawo sąsiedzkie, tj. wyznacza granice immisji. Wskazuje on, kiedy takie immisje należy znosić, a kiedy można domagać się zaprzestania określonego działania i naprawienia wyrządzonej szkody.

Prawo do własności oraz ochronę własności, także nieruchomości, mamy zagwarantowane w Konstytucji RP. Tyle tylko, że zgodnie z przyjętymi zasadami nasza wolność korzystania z własności kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność i własność drugiej osoby. Do takich ograniczeń wynikających z zasad współżycia społecznego należy wspomniane prawo sąsiedzkie. Bycie właścicielem nie upoważnia do korzystania ze swojej własności w sposób całkowicie dowolny i nieograniczony.

Art. 144 KC zawiera w swej treści ograniczenie prawa własności, polegające na konieczności znoszenia przez właściciela nieruchomości naruszeń przysługującego mu uprawnienia do korzystania ze swej rzeczy wolnej od jakichkolwiek ingerencji innych osób, jeśli tylko:

  • naruszenia następują w wyniku działań właścicieli nieruchomości sąsiednich, które można zakwalifikować jako wykonywanie prawa własności i zarazem;
  • naruszenia te nie zakłócają korzystania z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i ze stosunków miejscowych.

Tak więc cytowany przepis:

  • potwierdza uprawnienie właściciela do korzystania ze swej nieruchomości w sposób wolny od naruszeń, chyba że naruszenia te wynikają z wykonywania prawa własności właścicieli nieruchomości sąsiednich i zarazem nie przekraczają przeciętnej miary;
  • zezwala na korzystanie z nieruchomości w taki sposób, by jego skutki nie ograniczały się do danej nieruchomości, lecz obejmowały nieruchomości sąsiednie, jeżeli tylko naruszenia w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich wynikłe z korzystania z danej nieruchomości nie przekraczają przeciętnej miary.

Przepis art. 144 KC stosuje się także w relacjach między najemcami lokali vide Uchwała SN z 04.03.1975r, (sygn. akt.: III CZP 89 / 74).

Kodeks Cywilny nie zawiera definicji legalnej immisji i w ogóle nie posługuje się tym pojęciem. Termin immisje, wywodzący się jeszcze z prawa rzymskiego, jest jednak używany w doktrynie i w orzecznictwie na określenie oddziaływań na nieruchomość.

Musimy pamiętać, że bardzo często nasze określone działania jako właścicieli naszej nieruchomości, mogą wpływać na nieruchomość naszego sąsiada i zakłócić w jakiś sposób jego spokojne korzystanie. Jako właściciele nieruchomości mamy prawo do wyłącznego korzystania z należącego do nas gruntu, budynku, mieszkania, jednak nie może to powodować uciążliwości dla sąsiednich nieruchomości. I właśnie dlatego istnieją pewne ograniczenia, do których należą immisje przekraczające określoną miarę.

Immisje to oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą. Może tu chodzić zarówno o działanie właściciela korzystającego z nieruchomości, jak i nieruchomości samej w sobie. Nie jest to natomiast fizyczne wtargnięcie na teren sąsiada. Korzystanie z własnej nieruchomości może i często oddziałuje niekorzystnie na nieruchomości sąsiednie. Z tego powodu konieczne jest określenie granic korzystania z własnej nieruchomości, uwzględniając z jednej strony interes własny, a z drugiej interesy sąsiadów.

Zależnie od tego jaki będzie charakter naszych działań zakłócających, będziemy mieli do czynienia bądź z immisją bezpośrednią bądź pośrednią.

Immisja bezpośrednia charakteryzuje się bezpośrednim naruszeniem cudzej własności, czyli bezpośrednią ingerencją w strefę cudzej własności (naruszenie własności). Immisja bezpośrednia zawsze jest zakazana i stosuje się wobec tego rodzaju naruszeń roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 KC bez jakichkolwiek ograniczeń występujących w art. 144 KC. O roszczeniu z art. 222 § 2 KC szerzej w dalszej części niniejszego opracowania.

Przykład – Właściciel nieruchomości ukształtował tak odpływ wody ze swojego dachu, że rury spustowe prowadzą wodę opadową bezpośrednio pod płot będący granicą miedzy sąsiadującymi działkami, w ten sposób, że cała woda, która gromadzi się na gruncie sąsiada powodując u niego podtopienia, niszczenie roślin, ogrodzenia, obiektów architektury ogrodowej. Takie oddziaływanie to immisja bezpośrednia. Innym tego typu przykładem jest sytuacja, gdy ktoś wyrzuca na sąsiednią nieruchomość np. śmieci lub gruz. Warunek jest taki, iż musi się to odbywać bez wyraźnej zgody właściciela nieruchomości zakłóconej.

Jak zaznaczono powyżej, immisje bezpośrednie są zawsze zakazane, bez jakichkolwiek ograniczeń dotyczących tzw. przeciętnej miary. Są po prostu wynikiem złego zamiaru, celowego i świadomego działania. Trudno usprawiedliwiać np. takie kierowanie wód opadowych z dachu za pomocą rynny, by koniec rynny znajdował się tuż przy granicy nieruchomości i powodował, że woda będzie zalewać sąsiednią nieruchomość.

W orzecznictwie przyjmuje się, że działanie takie stanowi bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności, podobną do wkroczenia na nieruchomość (nie jest to jednak równoznaczne z jej zawładnięciem). Jak wskazał SN w Wyroku z dn. 15.03.1968r (sygn. akt.: III CRN 41 / 68) zakaz takiej ingerencji wynika nie z art. 144 KC lecz bezpośrednio z art. 140 KC w świetle którego właściciel ma prawo korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób.  

Tak więc, do działań określanych jako immisje bezpośrednie art. 144 KC nie ma zastosowania. Immisje bezpośrednie są zakazane z mocy art. 140 KC, z kolei immisje pośrednie z mocy art. 144 KC.

Pojęciem immisji pośrednich określa się zdarzenia będące pochodną zarówno działań jak i zaniechań właściciela przy wykonywaniu własności należącej do niego nieruchomości. Chodzi więc o skutki zachowań właściciela, które mieszczą się w zakresie przysługującego mu uprawnienia do korzystania ze swojej rzeczy (nieruchomości). Skutki te jednak nie ograniczają się do nieruchomości, na której są dokonywane, lecz przekraczają jej granice i są odczuwalne na nieruchomości sąsiedniej (nieruchomościach sąsiednich). Za immisje pośrednie można uznać przykry zapach unoszący się z sąsiedniej nieruchomości, który wywołuje pies, który nie jest kąpany, hałas z kosiarki czy głośna muzyka. Immisje mogą powodować np. domy weselne czy przedsiębiorstwa zajmujące się ubojem zwierząt.

Immisje pośrednie są działaniami niecelowymi i wynikają w sposób naturalny z korzystania przez nas z naszej nieruchomości, stanowiąc niejako skutek uboczny korzystania z tego prawa. Są to np. hałas powstały w okolicznym tartaku, czy nieprzyjemny zapach pochodzący ze spalarni śmieci. Immisja pośrednia to ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym najczęściej źródłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Immisje pośrednie niekoniecznie są traktowane jako naruszenie prawa własności, co znaczy, że często właściciel nieruchomości jest pozbawiony środków prawnych jakie powinny mu przysługiwać w momencie, kiedy występuje naruszenie prawa własności.

Przykład – Na nieruchomości zakłócającej znajduje się zakład ślusarski a prace w warsztacie odbywają się siedem dni w tygodniu, od godziny 6.00 do 22.00. Sąsiedzi nieruchomości zakłócającej nie są w stanie normalnie funkcjonować. W takim przypadku może dojść do uznania, że ma miejsce immisja pośrednia w postaci uciążliwego hałasu.

Immisje pośrednie dzielą się następująco:

  • immisje pozytywne (ingerujące) i negatywne (blokujące). Do immisji pozytywnych możemy zaliczyć wszelkie hałasy, zapachy, wibracje, fale elektromagnetyczne szkodliwe dla zdrowia i wszelkie inne cząsteczki materialne i rodzaje energii, które oddziałują wprost na nieruchomość sąsiednią. Przykładem immisji negatywnych może być zasłanianie światła przez budynek. Są spowodowane zachowaniem na nieruchomości wyjściowej i polegają na przeszkadzaniu w przenikaniu na nieruchomość sąsiednią w szczególności światła słonecznego, wody, powietrza lub przeszkadzają w dostępie do widoku. Inaczej mówiąc, immisje negatywne polegają na tamowaniu przenikania na nieruchomość sąsiednią określonych czynników.
  • immisje materialne i niematerialne. Immisje niematerialne polegają na negatywnym oddziaływaniu na psychikę naszego sąsiada w tym zwłaszcza jego poczucie estetyki, bezpieczeństwa czy niezależności a nawet wywoływanie poczucia dyskomfortu powodowanego działaniem sąsiadów sprzecznym z powszechnie uznawaną moralnością. Należy zaznaczyć, iż również immisje materialne będą niekiedy miały – gdy cechuje je długotrwałość istnienia – pośredni wpływ na psychikę np. cyklicznie powtarzający się hałas w godzinach nocnych. Immisje materialne, to wszelka materia lub pewne siły (np. wstrząsy), która przenikają z nieruchomości wyjściowej na grunt sąsiada. Za immisję materialną uważa się w świetle prawa także przenikanie na sąsiednie posiadłości żywych zwierząt, na przykład gołębi lub pszczół. Szkodliwość immisji może dotyczyć nie tylko osób, ale również zwierząt domowych i hodowlanych, na które przedostają się pasożyty i zarazki z sąsiadującej nieruchomości o złym stanie sanitarnym.

Istnieje pogląd zgodnie z którym do zakresu zastosowania art. 144 KC nie należy włączać immisji niematerialnych, gdyż do ochrony przed nimi powinno się stosować regulacje dotyczące ochrony dóbr osobistych, tj. art. 23 i 24 KC.

Wiemy już że art. 144 KC dotyczy nieruchomości sąsiednich. Czym więc jest ta nieruchomość? Na pomoc sięgamy do art. 46 KC, zgodnie z którym nieruchomości to oczywiście przede wszystkim grunty, ale nie tylko. W oparciu o przepisy szczególne, mogą to być także budynki i lokale i do nich również może być stosowany art. 144 KC vide Wyrok SA w Poznaniu z 17.06.2014r, (sygn. akt.: I ACa 372 / 14).

No dobrze, a jak rozumieć pojęcie nieruchomość sąsiednia

Najprościej rzecz ujmując, jest to nieruchomość granicząca z naszą nieruchomością. Jest to jednak definicja niewystarczająca. Dlaczego? Otóż nieruchomością sąsiednią w omawianym kazusie, należy nazwać każdą nieruchomość, znajdującą się w obrębie szkodliwego wpływu, narażona na szkodliwe działanie takich immisji. Ma to fundamentalne znaczenie, gdyż od tego czy właściwie zaliczymy daną nieruchomość jako spełniającą przesłanki by uznać ją za sąsiednią w stosunku do nieruchomości zakłócającej korzystanie z niej, zależy czy nasz sąsiad jako jej właściciel uzyska wobec nas jako zakłócających (oczywiście może być odwrotnie i to my jesteśmy tu poszkodowani) legitymację czynną do dochodzenia roszczenia z art. 222 § 2 KC (o czym szerzej w dalszej części niniejszego opracowania).

Kiedy powstaje roszczenie o zaniechanie naruszeń

Wiemy już, że przywołany art. 144 KC wprowadza regulację, zgodnie z którą zabronione są immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę. Oznacza to, że komentowany przepis wprowadza wyjątek od reguły nienaruszalności prawa własności. Wykonywać własne prawo własności można wszakże jedynie do granic w których nie zostanie przekroczona szkodliwa ingerencja w nieruchomości sąsiednie. Ustawodawca stara się godzić kolizyjne interesy równouprawnionych właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem powstaje wtedy, gdy zostanie przekroczona przeciętna miara korzystania z nieruchomości wynikająca ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Miarę tę oceniać należy w sposób zobiektywizowany niezależny od punktu widzenia sąsiadów, ich subiektywnej wrażliwości czy potrzeb. Punktem odniesienia powinny być odczucia przeciętnego człowieka vide Wyroki SN: z dnia 03.07.1969r, (sygn. akt.: II CR 208 / 69), z dnia 22.11.1985r, (sygn. akt.: II CR 149 / 85), z dnia 28.12.1979r (sygn. akt.: III CRN 249 / 79).

Oceniając przeciętną miarę zakłóceń należy również zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje.

Powyższe oznacza, że co do zasady prawo nie zabrania każdego działania powodującego zakłócenia w korzystaniu z innej nieruchomości lecz tylko takie, które są nadmierne i przekraczają granice wynikające z uprawnień właściciela do rzeczy. Co więcej, przekroczenie przeciętnej miary musi łącznie wykraczać poza ramy dedykowane dla społeczno – gospodarczego przeznaczenia tej nieruchomości i równocześnie poza ramy wyznaczone stosunkami miejscowymi. Wyjaśnijmy więc, czym jest społeczno – gospodarcze przeznaczenie nieruchomości a czym są stosunki miejscowe, gdyż pojęcia te są klauzulami generalnymi.

Społeczno – gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jest określone przede wszystkim w planie zagospodarowania przestrzennego, ale bywa także określone w decyzjach administracyjnych. Są to czynniki obiektywne. Ustalenie, czy zakłócenie w korzystaniu z nieruchomości mieści się w granicach tzw. przeciętnej miary musi być dokonywane m.in. również z uwzględnieniem przeznaczenia poszkodowanej nieruchomości. Muszą to być przesłanki obiektywne, tzn. nie należy odnosić tego tylko do subiektywnej wrażliwości danej osoby (np. przewrażliwienia na zapach). Dlatego więc inny będzie dopuszczalny poziom tzw. uciążliwego zapachu w relacjach wiejskich, gdzie prowadzone jest gospodarstwo rolne, inny w relacjach podmiejskich na osiedlu domów jednorodzinnych czy w lokalach w centrum dużego miasta.

Co to są stosunki miejscowe? Aby zrozumieć znaczenie tego określenia, warto sięgnąć do Wyroku SN z dnia 03.07.1969r (sygn. akt II CR 208 / 69) w którym zdefiniowano,  iż określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Chodzi więc o aktualne stosunki na danym obszarze różne dla obszarów wiejskich, miejskich, wielkomiejskich, terenów uzdrowiskowych i wielu innych. Dane działanie, uwzględniając stosunki miejscowe, może na danym obszarze nie powodować zakłóceń ponad przeciętną miarę, na innym zaś może być całkiem odwrotnie i tą miarę przekroczy. Tak więc chodzi tu o występujący aktualnie i przyjęty przez większość sposób używania nieruchomości na pewnym terenie (bądź sposób samego zapatrywania ludzi na to, jak powinno się z nieruchomości korzystać). Chodzi tu o wiele elementów, np. czas trwania określonego oddziaływania, porę, w której dochodzi do immisji, intensywność zjawiska, itp. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu stosunków miejscowych powinna zagwarantować, że nie będzie miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów.

Oczywiście zawsze pamiętajmy, że bezwzględnym przekroczeniem przeciętnej miary, zawsze będzie działanie, które jest bezpośrednim zagrożeniem dla zdrowia lub życia ludzkiego.

Przykład – W danej miejscowości zwyczajowo przyjmuje się, że roślinność na działkach jednorodzinnych powinna być sadzona m. in. 50 cm od granicy posesji i nie powinna być wyższa niż 7 m. Jeśli ktoś sadzi drzewa 10 cm od granicy, dopuszcza się wzrostu roślin powyżej wskazanej wysokości może przyczynić się do powstania immisji przekraczającej wspomnianą przeciętną miarę – np. dochodzi do zacienienia sąsiedniego ogrodu albo wysokie drzewa blisko płotu zagrażają przewróceniem się na sąsiedni grunt, bądź zniszczeniem ogrodzenia czy elewacji sąsiedniego domu.

Na temat tzw. przeciętnej miary, mamy też właściwe orzecznictwo sądowe i ta m. in.:

Wyrok SN z dnia 03.06.1983r, (sygn. akt III CRN 100 / 83) – z punktu widzenia oceny czy działanie zakłócające przekracza przeciętną miarę, nie ma znaczenia okoliczność, że dokonywana zabudowa odbywa się zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę. Z samego faktu istnienia takiego pozwolenia nie wynika, że właściciele nieruchomości sąsiedni nie mogą wykazać iż budowa prowadzi do zakłócenia korzystania z ich nieruchomości ponad przeciętną miarę.

Wyrok SA w Gdańsku z dnia 09.02.2016r, (sygn. akt I Aca 875 / 15) - za immisje, które przekraczają przeciętną miarę, można uznać przykładowo sadzenie drzew osiągających znaczne rozmiary, zwłaszcza o bardzo dużej gęstości, blisko granicy nieruchomości i blisko okien budynku mieszkalnego.

Musimy też wiedzieć, że nieruchomość może być zagrożona immisjami z kilku nieruchomości wyjściowych. Możemy mieć w tym wypadku również do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary pomimo tego, że działania poszczególnych właścicieli osobno takiej cechy nie mają. W takiej sytuacji, mimo iż osobne działania nie będą osobno wypełniały ustawowego zakazu, to wspólnie spełnią oni kryterium przekroczenia przeciętnej miary, a nie dają uprawnienia do żądania zaprzestania naruszeń (ingerencji przez immisję).

Immisje pośrednie przekraczające wskazaną miarę mogą być dopuszczalne na podstawie służebności wyłączenia. Natomiast przy ustanawianiu takiej służebności należy brać pod uwagę kognitywne przepisy prawa publicznego.

Jak działa roszczenie

Czym jest wspomniane wcześniej roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 KC?  Zgodnie z treścią tego artykułu – Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem ma na celu eliminację immisji lub ich ograniczenie do poziomu zakłóceń nie przekraczających przeciętnej miary, zaś roszczenie o zaniechanie naruszeń zobowiązuje na przyszłość do poszanowania uprawnień właściciela wobec jego rzeczy. Co istotne, nie musi to być stan poprzedni, istniejący przed dokonaniem naruszenia. W praktyce chodzi o podjęcie działań prowadzących do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości niezgodnego z naszą wolą, na inny określony sposób, zgodny z naszą wolą i zgodny z prawem.

Zgodnie z wyrokiem SN z 03.06.1983r (III CRN 100 / 83) właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c. nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości ale także zaniechanie przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje.

Istnieją też ograniczenia w stosowaniu roszczenia negatoryjnego, co można zauważyć, np. w Wyroku SN z 16.12.1992r, (sygn. akt.: CRN 188 / 92) zgodnie z którym uwzględnienie roszczenia negatoryjnego w sytuacji, gdy wybudowanie obiektu budowlanego zgodnie z pozwoleniem na budowę narusza prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej, przez zakłócenie korzystania z tej nieruchomości (art. 144 k.c.), nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu.

Przesłankami wskazanego roszczenia negatoryjnego jest: posiadanie przymiotu właściciela oraz okoliczność naruszenia własności w inny sposób, niż przez objęcie rzeczy we władanie przez osobę do tego nieuprawnioną względem właściciela (z ustawy, czy z prawa podmiotowego). Naruszenie jednak nie może powodować zmiany substancji rzeczy w takim zakresie, że zastosowanie może mieć tylko inne roszczenie, w szczególności deliktowe lub z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Naruszenia te muszą mieć również charakter trwały, wykluczone jest roszczenie negatoryjne w przypadku incydentalnego, chwilowego naruszenia sfery władztwa właściciela.

Kto może domagać się zaniechania immisji

Z żądaniem może w tej sytuacji wystąpić każdy właściciel nieruchomości, z której korzystanie zostało zakłócone przez immisje, jak pamiętamy z treści powyżej, nie musi to być działka sąsiadująca bezpośrednio. Zanim jednak wystąpi się na drogę sądową, należy zawsze wcześniej na piśmie zażądać podjęcia określonych czynności przez właściciela nieruchomości, która jest źródłem immisji. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu można skierować sprawę do sądu.

W orzecznictwie SN ugruntowane jest stanowisko, że właściciel może dochodzić ochrony przed immisjami tego typu w trybie art. 23 i 24 KC czyli w trybie ochrony dóbr osobistych w zw. z – wspomnianymi wyżej – art. 222 KC i  art. 144 KC. Jeśli zaś immisja doprowadza do szkody, podstaw do jej naprawienia poszukiwać należy w art. 415 i nast. KC.

Jak już wspomniano właścicielowi nieruchomości naruszonemu w swoim prawie przysługuje co do zasady roszczenie negatoryjne o zaniechanie immisji. Jednak w dwóch przypadkach jest on upoważniony do usunięcia naruszeń mocą własnego działania poprzez:

  • usunięcie korzeni przechodzących na grunt sąsiedni;
  • obcięcie gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu po uprzednim bezskutecznym wezwaniu właściciela do ich usunięcia.

W myśl art. 150 KC właściciel gruntu może bowiem obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu. W takim przypadku właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia. Zgodnie jednak ze stanowiskiem SN właścicielowi gruntu, na który z sąsiedniego gruntu przechodzą korzenie i nad którym z tego gruntu zawieszają się gałęzie, przysługuje w stosunku do sąsiada roszczenie o nieczynienie przeszkód w obcięciu tych korzeni i gałęzi vide Uchwała SN z dnia 26.07.1972r (sygn. akt.: III CZP 45 / 72).

Żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem vs. żądanie zaprzestania naruszeń

Roszczenie negatoryjne skupia dwa uprawnienia przyznane właścicielowi:

  • możliwość żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz
  • możliwość żądania zaprzestania naruszeń

W zależności od okoliczności właścicielowi może przysługiwać jedno albo drugie uprawnienie, albo obydwa łącznie. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega na doprowadzeniu do sytuacji, w której właścicielowi zostaje przywrócona możliwość niezakłóconego korzystania ze swojego prawa w granicach przewidzianych w art. 140 KC. Chodzi zatem o usunięcie bezprawnych wpływów w sferę wyłącznych uprawnień właściciela, vide wyrok SN z 30.01.2009r, (sygn. akt.: II CSK 461 / 08). Polega to bądź na zaprzestaniu działań naruszających cudze prawo, bądź na podjęciu pewnych pozytywnych działań. Z kolei zaniechanie dalszych naruszeń oznacza zaprzestanie bezprawnej ingerencji w sferę cudzego prawa własności. Celem i treścią roszczenia negatoryjnego nie jest usunięcie wszelkich skutków ingerencji we własność, lecz przywrócenie i zapewnienie istnienia na przyszłość stanu zgodnego z prawem, a więc stanu władztwa nad rzeczą wolnego od ingerencji innych osób. Legitymowanym czynnie do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym jest właściciel (współwłaściciel) nieruchomości, jej użytkownik wieczysty, jak również osoby uprawnione z tytułu ograniczonych praw rzeczowych (do których stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności).

Przyjmuje się, iż regulacje prawne określające wielkość zakłóceń pełnią funkcje subsydiarne dla oceny poziomu przeciętnej miary w tym sensie, iż brak ich przekroczenia nie wyłącza możliwości oceny dokonywanej na gruncie art. 144 KC, że zakłócenia przekraczają przeciętną miarę. Jednocześnie podkreśla się, iż zasada ta nie działa w sytuacji odwrotnej, ponieważ regułą jest, iż udowodnienie przekroczenia norm prawnych określających dopuszczalny poziom zakłóceń stanowi zarazem dowód przekroczenia przeciętnej miary w ujęciu cywilistycznym vide Wyrok SN z 14.05.2002r, (sygn. akt.: V CKN 1021 / 00).

Sąd oddali powództwo gdy okaże się, że działania pozwanego sąsiada, będącego właścicielem nieruchomości sąsiedniej nie zakłócają korzystania z nieruchomości powoda, bądź stopień zakłóceń nie przekracza przeciętnej miary wynikającej ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, a także wtedy gdy powód wyraził zgodę na występujące zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości, wobec czego istniejący stan jest zgodny z prawem a także wówczas, gdy powód nie jest właścicielem nieruchomości, z której korzystanie zostało zakłócone, np. jest jedynie najemcą lub, gdy okaże się, że  sąsiad nie jest właścicielem nieruchomości sąsiedniej, co za tym idzie nie ma legitymacji do tego, żeby być w sprawie pozwanym. To na  powodzie zawsze ciąży obowiązek wykazania, że naruszenie własności przez sąsiada (właściciela nieruchomości sąsiedniej) miało charakter trwały oraz istnieje prawdopodobieństwo powtarzania się go w przyszłości.

Jeśli już sprawa musi oprzeć się o rozstrzygnięcie sądowe, należy pamiętać, o tym, by taki pozew zawierał wiele wymaganych prawem elementów, w szczególności określenie nieruchomości, której własność została naruszona, w sposób umożliwiający jej identyfikację, w szczególności przez podanie jej lokalizacji, a także numeru księgi wieczystej bądź zbioru dokumentów, sformułowane żądanie o nakazanie pozwanemu podjęcia dokładnie określonych przez powoda działań zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, bądź o zakazanie pozwanemu naruszania własności powoda. Możliwe jest przy tym łączne sformułowanie obu żądań. Poza powyższym, pozew musi zawierać wiele innych elementów, takich jakie musi zawierać każdy pozew, np. określenie pozwanego – imienia, nazwiska, adresu itp.

Oczywiście samo złożenie pozwu do Sądu nie oznacza, że sprawa jest już dla składającego pozew wygrana. Pozew musi być szeroko uzasadniony, dodatkowo mogą wystąpić różne przesłanki, które sprawią, że wyrok będzie dla składającego pozew niekorzystny, np. sytuacja w której Sąd uzna, że zakłócenia, które powoduje sąsiad nie zakłóca korzystania z nieruchomości powoda, bądź stopień zakłóceń nie przekracza przeciętnej miary wynikającej ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Dlatego w pierwszej kolejności zawsze zaleca się podjęcie próby dogadania się z sąsiadem.

Reasumując:

Idealnie byłoby, gdybyśmy mieli miłych, uczynnych i kulturalnych sąsiadów z którymi świetnie się dogadujemy, pomagamy sobie wzajemnie i umawiamy się na wspólne grillowanie. Jednakże życie pisze różne scenariusze i bywa tak, że sąsiad uprzykrza nam życie. Zalecaną formą wyjścia z sytuacji jest oczywiście dogadanie się z sąsiadem. Jeżeli jednak to nie przynosi efektu, z pomocą przychodzą nam przepisy i regulacje prawne.

Pamiętajmy, iż pierwszym krokiem powinno być wezwanie osoby, która dokonuje naruszeń do zaprzestania tych naruszeń. Być może po takim wezwaniu, sąsiad zaprzestanie dokonywać naruszeń, być może uda się nawet zawrzeć jakieś porozumienie na piśmie. Oczywiście takie zakończenie sporu byłoby najbardziej korzystne dla wszystkich stron – najszybsze, najtańsze i najmniej stresowe. Spór sądowy zawsze powinien być ostatecznością.

 

                                                                                  Opracowanie: Sabina Szafraniec