Zajdel & Szafraniec

Umowa najmu okazjonalnego, chociaż podobna do typowej umowy najmu, stanowi jednak odrębny typ zobowiązania cywilnego. Może o tym świadczyć chociażby fakt, iż pełne uregulowanie prawne tego rodzaju umów znajduje się w zupełnie odrębnej Ustawie a nie w Kodeksie Cywilnym.

Procedura zawierania umowy najmu okazjonalnego jest nieco bardziej złożona niż w przypadku zwykłej umowy, lecz warto zastanowić się nad takim rozwiązaniem i oszczędzić sobie niepotrzebnych komplikacji oraz ryzyka kosztownego i ciągnącego się przez długie miesiące procesu eksmisyjnego.

Umowa najmu okazjonalnego posiada identyczną moc prawną, co standardowa, poprawnie napisana umowa najmu. Posiada jednak jedną, bardzo istotną zaletę dla właścicieli domów i mieszkań, mianowicie możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwego najemcy.

Nieruchomość podlegająca najmowi okazjonalnemu musi być w całości własnością wynajmującego. Nie wchodzi w grę podnajem poszczególnych części lub całego mieszkania.

Najem okazjonalny jako bezpieczniejsza forma najmu nieruchomości

Ten rodzaj umowy, w praktyce jest o wiele bezpieczniejszy dla wynajmującego niż tradycyjna umowa najmu zawarta w zwykłej formie pisemnej na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego. Najem okazjonalny umożliwia wynajmującemu szybsze pozbycie się niechcianego lokatora w sytuacji, gdy np. nie reguluje on czynszu lub wyrządza szkody w mieszkaniu.

Umowa najmu okazjonalnego jest przeznaczona w zasadzie dla każdego właściciela nieruchomości, którą chce oddać lokal w najem vide art. 19a ust. 1 Ustawy o ochronie lokatorów. Tego rodzaju najem może wiązać się wyłącznie z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy, nigdy z wykonywaną działalnością gospodarczą. Oznacza to, że z takiej możliwości nie mogą skorzystać właściciele lokali usługowych. Na zasadach najmu okazjonalnego niemożliwy jest również podnajem nieruchomości lub jej części. W praktyce przyjęło się, że najem okazjonalny jest dobrą opcją dla osób, które obawiają się potencjalnych problemów z najemcami naruszającymi postanowienia umowne.

Najem okazjonalny dla swojej ważności wymaga dodatkowego oświadczenia najemcy, które należy złożyć u notariusza – forma zawarcia umowy i jej zapisy

Tryb wynajmu okazjonalnego łagodzi wymogi Ustawy o ochronie praw lokatorów. Nakłada bowiem na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, składanego właśnie na podstawie aktu notarialnego. Dlaczego to jest takie ważne?  Ano dlatego, że w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania długotrwałych procesów sądowych oraz czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego, jak to ma miejsce w przypadku zwykłej umowy najmu.

Co prawda nie ma obowiązku, by sama umowa była sporządzana w formie aktu notarialnego, jednak niezbędne jest notarialne oświadczenie o poddaniu się przez najemcę egzekucji i o zobowiązaniu się do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym.

Przy umowie najmu okazjonalnego deklaracja dotycząca lokalu zastępczego może odnosić się do dowolnego domu lub mieszkania rodziny lub znajomych, którzy darzą najemcę zaufaniem. Własność lokalu można udokumentować podając numer księgi wieczystej lub przedstawiając akt nabycia nieruchomości.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu zgodnie z art. 19 a ust. 2 Ustawy o ochronie lokatorów załącza się w szczególności:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu o którym mowa w art. 19 d ust. 2 Ustawy o ochronie lokatorów w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym opróżnienia lokalu (może otrzymać je po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy);
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 w / w Ustawy o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu po zakończeniu trwania umowy najmu;
• na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Wspomniane załączniki mają na celu ustanowienie gwarancji dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal.

Umowa najmu okazjonalnego może być sporządzona w zwykłej formie pisemnej, tak jak występuje to w przypadku najmu regulowanego przepisami Kodeksu Cywilnego. W swej treści nie różni się ona co do zasady od zwykłego najmu. Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego w swej treści:

• oznaczenie stron umowy – wynajmującego oraz najemcę;
• wskazanie okresu trwania najmu;
• określenie czynszu najmu, terminu i sposobu jego płatności;
• podpisy stron;
• protokół zdawczo – odbiorczy w formie załącznika do umowy.

Oprócz powyższego wynajmujący oraz najemca mogą określić w omawianej umowie także inne elementy dodatkowe jak chociażby:

• możliwość przedterminowego wypowiedzenia najmu,
• kary umowne za niewykonywanie lub nienależyte wykonywanie obowiązków umownych przez którąkolwiek ze Stron;
• zasady odpowiedzialności za szkody wyrządzone w wynajmowanej nieruchomości lub dodatkowe obowiązki wynajmującego.

Umowę najmu okazjonalnego reguluje odrębna Ustawa

Zasady obowiązujące dla umowy najmu okazjonalnego zostały zawarte w:

• Ustawie z dnia 21.06.2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego;
• Ustawie z dnia 17.12.2009r o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów – która wprowadziła najem okazjonalny do polskiego porządku prawnego;
• Nowelizacji z dnia 11.09.2017r Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nowymi przepisami umowy najmu okazjonalnego mogą dotyczyć wyłącznie najmu prywatnego, a więc nie mogą ich zawierać firmy czy osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej (o czym wspomniano powyżej);
• Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Najem okazjonalny jest uregulowany w art. 19a – 19e Ustawy o ochronie praw lokatorów. Jednak stosowanie przepisów prawnych dotyczących tej umowy jest wbrew pozorom skomplikowane. W pierwszej kolejności, do takiej umowy znajdują zastosowanie wspomniane przed chwilą przepisy dotyczące najmu okazjonalnego.

Zgodnie z art. 19e Ustawy o ochronie praw lokatorów, pozostałych przepisów tej ustawy nie stosuje się. Nie dotyczy to jednak przepisów wskazanych bezpośrednio w art. 19e (a dotyczą one na przykład restrykcyjnych zasad wypowiadania umowy). W dalszej kolejności do umowy najmu okazjonalnego stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczące najmu lokali (art. 690 – 692), a następnie przepisy dotyczące wszystkich umów najmu (art. 659 – 679).

Jak wynika z powyższego, pomimo że regulacja dotycząca umowy najmu okazjonalnego składa się bezpośrednio wyłącznie z 5 przepisów, to ustalenie praw i obowiązków wynajmującego i najemcy wynikających z całokształtu przepisów może wcale nie być rzeczą prostą.

Ograniczenia czasowe trwania umowy najmu okazjonalnego

Zgodnie z treścią art. 19a ust. 1 i 2 w / w Ustawy, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Jeśli zatem czas najmu nie został w umowie sprecyzowany – umowa najmu okazjonalnego nie jest ważna. Sama umowa najmu okazjonalnego wygasa, gdy upłynie czas, na jaki została zawarta, a także po upływie okresu wypowiedzenia (o czym szerzej poniżej). Ograniczenie czasowe 10 lat nie istnieje w przypadku zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego, albowiem taka umowa może być zawarta zarówno na okres nieoznaczony, jak i na okres oznaczony. Warto zauważyć, iż zwykła umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być wypowiedziana tylko w przypadkach, w których pozwala na to Ustawa o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że taka umowa nie jest wcale „bardziej elastyczna”, a lokatorzy w wielu przypadkach są nieusuwalni z mieszkania przez długie lata.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Wiele nieporozumień dotyczy sytuacji, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego. Uważa się powszechnie, że taka umowa może być wypowiedziana w znacznie większej ilości sytuacji niż zwykła umowa najmu mieszkania. Można powiedzieć, ze panuje przekonanie, że umowny katalog przyczyn wypowiedzenia może być swobodnie poszerzany. Jest to całkowicie błędne przekonanie. Najem okazjonalny może być wypowiedziany dokładnie w takich samych przypadkach, jak zwykła umowa najmu mieszkania. Tak więc najem okazjonalny może zostać wypowiedziany o ile oczywiście przewiduje to treść samej umowy. Wpisanie samego prawa do wcześniejszego wypowiedzenia nie będzie skuteczne jeśli strony nie określą dokładnych okoliczności, które uprawniają do wcześniejszego zakończenia umowy.

Prawo wypowiedzenia najmu okazjonalnego przysługuje także wynajmującemu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela;
• kiedy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy oraz nie zaproponował innego mieszkania i / lub nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji, co wynika wprost z art. 19d ust. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Najemca może zaś wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli:

• wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników;
• wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem – po uprzednim pisemnym wezwaniu wynajmującego i wyznaczeniu mu co najmniej 30 – dniowego terminu na usunięcie tych wad lub zaniechania uniemożliwiania korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i bezskutecznym upływie tego terminu;
• Najemca może również wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej.

Uproszczona egzekucja w przypadku najmu okazjonalnego

Egzekucja w przypadku najmu okazjonalnego oznacza, że właściciel nieruchomości, który nie może pozbyć się uciążliwego najemcy ma prawo zawnioskować o jego eksmisję komorniczą. W tym celu nie musi jednak zakładać odrębnej sprawy sądowej i czekać na wydanie stosownego orzeczenia. Uproszczona egzekucja opiera się bowiem na oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, które stanowi integralną część umowy najmu.

Aby eksmisja najemcy była prawnie skuteczna, wynajmujący musi zwrócić się do najemcy z pisemnym żądaniem (z urzędowo poświadczonym podpisem wynajmującego) udostępnienia lokalu. Treść żądania powinna zawierać takie elementy jak:

• oznaczenie stron umowy,
• wskazanie przyczyn ustania stosunku najmu,
• termin, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi mają obowiązek opróżnić lokal, przy czym termin nie może być krótszy niż 7 dni.

Tak więc po uprzednim wezwaniu lokatora do opuszczenia nieruchomości w terminie nie dłuższym niż siedem dni, liczonych od daty doręczenia żądania (właściciel koniecznie musi uzyskać potwierdzenie doręczenia wezwania najemcy), jeśli najemca nadal przebywa w mieszkaniu, właściciel powinien wystąpić do właściwego sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności powyższemu oświadczeniu – aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę przy podpisywaniu umowy. Taki wniosek powinien zawierać również kopię wysłanego najemcy żądania opróżnienia lokalu (wraz z potwierdzeniem jego doręczenia) oraz potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy w urzędzie skarbowym. Wymóg przedłożenia potwierdzenia zgłoszenia zawarcia umowy do Urzędu Skarbowego wraz z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności wynika z art. 19d ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli potwierdzenie zgłoszenia nie zostanie złożone wraz z wnioskiem, to sąd nie uwzględni wniosku właściciela mieszkania i nie nada klauzuli wykonalności. A bez tego nie będzie możliwe zwrócenie się do komornika. Po rozpatrzeniu kompletnego wniosku sąd uruchomi przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. Z reguły trwa to od 1 do 3 tygodni, ta szybkość wynika z faktu, iż sąd nie bada sprawy merytorycznie, sprawdza jedynie formalne aspekty dokumentów. Po uzyskaniu stosownej klauzuli może wystąpić z wnioskiem do właściwego komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przeciwko najemcy, tj. o wyeksmitowanie go z bezprawnie zajmowanego lokalu.

W ten sposób właściciel, który podpisał umowę najmu okazjonalnego może uniknąć długotrwałego procesu eksmisyjnego i związanych z nim kosztów. Zgodnie z przepisami, najem okazjonalny częściowo znosi także konieczność zastosowania ochrony praw lokatorów – m.in. dotyczących eksmisji w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) oraz znalezienia dla najemcy gminnego lokalu zastępczego.

Uproszczona egzekucja z najmu okazjonalnego oznacza szybsze pozbycie się najemcy, który nie przestrzegał zapisów umownych i nie wykonywał swoich obowiązków np. nie płacił czynszu za najem.

Najem okazjonalny trzeba zgłosić do Urzędu Skarbowego

Bez zgłoszenia najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z udogodnień tej umowy. Co więcej naraża się wówczas na odpowiedzialność finansową względem urzędu. Każdy najem nieruchomości (zarówno zwykły, jak i okazjonalny) podlega bowiem opodatkowaniu. Niezgłoszenie najmu okazjonalnego nie zwalnia właściciela lokalu z obowiązku podatkowego.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Ten obowiązek nie dotyczy podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.

Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia w urzędzie skarbowym.

W praktyce nie obowiązuje tutaj żaden konkretny wzór formularza lub druku, niemniej jednak zgłoszenia należy dokonać w formie pisemnej przedstawiając kopię zawartej umowy najmu, względnie okazując urzędnikowi oryginał takiej umowy. Wzorcowe zgłoszenie najmu okazjonalnego do US powinno zawierać dane osobowe wynajmującego,  w tym numer PESEL, adres nieruchomości, termin rozpoczęcia umowy i jej obowiązywania. Ewentualnie mogą się w nim znaleźć inne informacje dotyczące warunków wynajmu.

Należy pamiętać, że gdy chodzi o najem okazjonalny, podatek dochodowy należy odprowadzić w taki sam sposób, jak w przypadku tradycyjnej formy najmu.

Właściciel wynajmowanego lokalu oprócz zgłoszenia musi także dokonać wyboru formy opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu do 20 – ego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskany zostanie pierwszy przychód z tego tytułu no i oczywiście zapłacić podatek. W tym zakresie dostępne są następujące warianty opodatkowania (obowiązywały do końca 2022r)– ryczałt, lub na zasadach ogólnych.

Ryczałt od przychodu ewidencjonowanego – rozliczanie najmu okazjonalnego podatkiem ryczałtowym objęte jest stawką 8,5 % od uzyskanych przychodów z najmu do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 % od nadwyżki  tej sumy. Jeżeli właściciel zdecyduje się na rozliczenie najmu w takiej formie, konieczna będzie kolejna wizyta w urzędzie skarbowym – aby pisemnie powiadomić naczelnika urzędu o wyborze metody opodatkowania. W zależności od tego, czy właściciel mieszkania wynajmuje je po raz pierwszy, czy kontynuuje najem, inny będzie termin złożenia takiego oświadczenia.

W przypadku pierwszego wynajmu, informacja powinna trafić do urzędu najpóźniej do 20 – go dnia miesiąca, w którym właściciel osiągnął pierwszy przychód z najmu (lub, jeżeli tym miesiącem jest grudzień – do końca roku).

Jeśli najem jest kontynuowany, oświadczenie o przejściu z zasad ogólnych na podatek ryczałtowy trzeba złożyć nie później niż do 20 – go stycznia. Trzeba jednak pamiętać o tym, że  po złożeniu takiego oświadczenia zmiana formy rozliczania nastąpi dopiero od następnego roku kalendarzowego.

Podatek na zasadach ogólnych – jeśli właściciel nie zdecyduje się na podatek ryczałtowy lub spóźni się ze złożeniem stosownego oświadczenia w urzędzie skarbowym, podatek za najem okazjonalny będzie rozliczany na zasadach ogólnych.

W tym przypadku stawka rozciąga się na skali 18 % lub 32 % całkowitego dochodu (obejmującego także dochód z innych źródeł). To najbardziej opłacalny wybór dla właścicieli mieszkań, którzy przeprowadzali remont – można wtedy wliczyć go do kosztów uzyskania przychodu.

Aby właściciel lokalu mógł skorzystać z rzeczywistej ochrony, którą gwarantuje mu umowa najmu okazjonalnego będzie musiał wykazać, że zgłosił ją do właściwego urzędu skarbowego. Bez dowodu zgłoszenia możliwe jest, że sąd i komornik nie pomogą wynajmującemu w legalnym pozbyciu się niechcianego lokatora z mieszkania. Dodatkowo mogą również zgłosić fakt nielegalnego najmu do właściwego urzędu skarbowego.

Tak więc jeśli którekolwiek z powyższych wymagań nie zostanie spełnione, umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i tym samym w świetle prawa będzie uznawana za zwykłą umowę najmu, bez przyspieszenia procesu egzekucji i wyłączenia ochrony praw lokatora.

Najem okazjonalny jak wszystko, ma wady i zalety

Zacznijmy od tego, że dodatkowe wymagania związane z usługami notarialnymi wiążą się z dodatkowymi kosztami i te z reguły ponosi wynajmujący. Warto zauważyć, iż przepisy nie określają, do kogo należy dokonanie opłaty, dlatego jest to kwestia do ustalenia pomiędzy stronami umowy. Najczęściej – jak wspomniano –  to wynajmujący, decyduje się na pokrycie tego wydatku, ale może też być tak, że najemca i wynajmujący zapłacą po połowie. Wynajmujący może także z góry założyć, że klient, który zdecyduje się na zawarcie z nim umowy, musi pokryć ten wydatek.

Dla niektórych najemców sporym utrudnieniem jest konieczność wskazania przez lokatora kolejnego mieszkania, które będzie mógł zająć po wykonaniu ewentualnej egzekucji poprzez przedstawienie oświadczenia właściciela tej nieruchomości. Nie każdy najemca ma taką możliwość.

Jednak instytucja najmu okazjonalnego opłaca się najemcy, który chce mieszkać w spokoju i terminowo płacić zobowiązania umowne. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że kiedy przedmiotem umowy ma być najem długoterminowy (np. kilkuletni), a nieruchomość prezentuje się na tyle atrakcyjnie, to wynajmujący nagle mógłby szukać uzasadnienia dla dodatkowych opłat, jak też szybko mógłby znaleźć nowego najemcę. Najem okazjonalny długoterminowy chroni najemcę bardziej niż zwykły najem.

Warto zauważyć, iż powszechna niechęć do zawierania umowy najmu okazjonalnego dotyczy sytuacji, w których możliwe jest jej wypowiedzenie. Wielu najemców boi się zawierać takie umowy, twierdząc, że eksmisja jest bardziej prawdopodobna niż w przypadku zwykłej umowy. Jednak to jest mit. Powyżej opisano katalog enumeratywny (zamknięty) kiedy w trybie Ustawy o ochronie praw lokatorów można wypowiedzieć najem okazjonalny i to wcale nie jest takie proste, jeśli obie strony przestrzegają swych obowiązków, tu nie ma miejsca na dowolność i uznaniowość którejkolwiek strony.

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji, czy dokładnie tak samo jak w zwykłej umowie najmu. Wpłata ta jest formą zabezpieczenia, służy pokryciu należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu w tym koszty eksmisji. Jeśli najemca nie wywiązuje się z obowiązków, a przede wszystkim nie płaci czynszu, wynajmujący może wszcząć egzekucję, a środki z kaucji będą pokrywać jej koszty. Kaucja zabezpieczająca nie może przekraczać 12 – krotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jest to opłata podlegająca pełnemu zwrotowi w przypadku, gdy mieszkanie i jego wyposażenie zostało oddane przez lokatora w stanie niepogorszonym (ale wynikającym z normalnego użytkowania) w stosunku do dnia podpisania umowy najmu. Kaucję wynajmujący powinien zwrócić w ciągu 1 miesiąca od momentu opróżnienia mieszkania.

Jeśli już jesteśmy przy rozliczeniach, to warto wspomnieć, że wynajmującemu za okres bezumownego korzystania przez najemcę z lokalu, przysługuje odszkodowanie za zajmowanie tego lokalu bez tytułu prawnego.

Najem okazjonalny a ubezpieczenie

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem powinno przewidywać różne scenariusze, które mogą dotyczyć wynajmowanego lokalu. Wynajmujący powinien zadbać o ubezpieczenie na wypadek zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie czy przepięcie. Najlepiej ubezpieczyć zarówno mury, jak i elementy stałe nieruchomości. Dodatkowo, jeżeli wynajem obejmuje umeblowane mieszkanie, warto także ubezpieczyć nieruchomości. Korzystne z jego punktu widzenia może być również zapewnienie sobie wsparcia towarzystwa ubezpieczeniowego w przypadku włamania.

Z kolei najemca powinien posiadać ubezpieczenie ruchomości na wypadek zdarzeń losowych oraz kradzieży z włamaniem. Powinien również nabyć ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, które zabezpieczy go na wypadek spowodowania szkód na mieniu osób trzecich (np. w przypadku zalania sąsiada).

No to skoro ten najem okazjonalny jest taki super, to dlaczego w tytule zapisano „pozorne bezpieczeństwo umowy najmu”?

No i tu jest pies pogrzebany. Dlaczego? Bywa tak, że najemca nie ma możliwości wskazania dodatkowego adresu, który jest niezbędny do podpisania umowy najmu okazjonalnego. Często taka sytuacja nie tylko dotyczy obcokrajowców, ale także obywateli Polski. Takie osoby są w trudnej sytuacji ponieważ mają mocno ograniczony wybór mieszkania, które chcą wynająć. Co prawda z pomocą przychodzą firmy, która oferują usługi kupna oświadczenia o adresie i dzięki takiej ofercie każdy może wynająć wybrane mieszkanie, którego właściciel wymaga podpisania umowy najmu okazjonalnego, ale bardzo często mamy do czynienia z oszustwem a to niestety może skutkować eksmisją sprytnego najemcy na bruk. Potrzebne do zawarcia umowy oświadczenie łatwo kupić w Internecie – kosztuje ok. 400 – 500 zł. Poddaje to pod wątpliwość cały sens instytucji najmu okazjonalnego, bo w razie sporu pomiędzy stronami umowy może być to problematyczne dla ich obu.

Co więcej, może być i tak, że prawdziwie mamy do czynienia z osobą trzecią, która poświadczyła lokal w razie zakończenia umowy najmu okazjonalnego, ale zmieniła zdanie i wycofała swe oświadczenie woli. Czy to jest możliwe?

Niestety najem okazjonalny wcale nie musi być bezpieczny dla wynajmującego. Niepłacący najemcy znaleźli sposoby na obejście przepisów. Teoretycznie najemca powinien mieć zapasowe lokum. Cała konstrukcja najmu okazjonalnego opiera się o założenie, że lokator będzie mógł po eksmisji wyprowadzić się do awaryjnego lokum. Bazując na takim domniemaniu, ustawodawca wprowadził możliwość przeprowadzenia szybkiej eksmisji po sądowym nadaniu klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji. Założenie o posiadaniu zapasowego lokum przez najemcę uzasadnia również brak jego prawa do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. Ze względu na znaczenie awaryjnego lokum ustawa o ochronie praw lokatorów obliguje najemcę do znalezienia nowego domu lub lokalu na wypadek eksmisji w ciągu 21 dni. Jeżeli najemca mimo utraty zapasowego lokum nie przedstawi odpowiedniego oświadczenia przed upływem trzech tygodni, to wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z terminem wynoszącym co najmniej 7 dni.

Opisywany powyżej mechanizm prawny najmu okazjonalnego zda egzamin tylko przy uczciwości najemcy. Niestety najemcy przekazują fikcyjne oświadczenie o możliwości zamieszkania w innym lokalu lub domu na wypadek eksmisji (bez podpisu notarialnie poświadczonego) lub nie informują wynajmującego o utracie awaryjnego lokum w trakcie trwania umowy najmu.

Najemcy wiedzą również że mogą złożyć zażalenie na postanowienie sądu o nadaniu klauzuli wykonalności dla oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Ponadto najemca ma też prawo złożyć wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego na czas rozpatrywania zażalenia. Jeżeli sąd przychyli się do zażalenia najemcy złożonego na podstawie art. 795 Kodeksu Postępowania Cywilnego, to właściciel będzie musiał przygotować tradycyjny pozew o eksmisję. Podstawą do decyzji sądu może być argumentacja najemcy wskazującego, że jednak nie posiada zapasowego lokum. Brak takiego lokalu na wypadek eksmisji bywa postrzegany jako okoliczność podważająca okazjonalny charakter najmu.

Zdarza się również, że najemcy pomimo braku wcześniejszego zażalenia lub jego odrzucenia przez sąd, próbują wywierać nacisk na komornika dokonującego eksmisji – na przykład informując go o braku możliwości przeniesienia się do innego lokum. W odpowiedzi komornik może nabrać wątpliwości co do okazjonalnego charakteru najmu i decyduje wówczas o wstrzymaniu eksmisji do czasu wskazania przez gminę lub wynajmującego odpowiedniego pomieszczenia tymczasowego. Jest to bardziej prawdopodobne, jeśli eksmisja ma dotyczyć np. kobiety z dzieckiem.

Od 21.04.2019r, zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu Postępowania Cywilnego  – na pomieszczenie tymczasowe dla lokatora trzeba czekać bezterminowo. Procedurę eksmisji może też wydłużyć pozew najemcy o ustalenie prawa do lokalu socjalnego złożony z dodatkowym wnioskiem o zawieszenie postępowania egzekucyjnego.

Musimy pamiętać, że jeśli najemca zawierając umowę najmu okazjonalnego „kupuje” sobie od właściciela innej nieruchomości jego oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w jego lokalu w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu bez realnej możliwości przeprowadzki, to można to traktować co najmniej jako wprowadzenie w błąd wynajmującego a to już wada oświadczenia woli, która ma swe skutki w postaci jej nieważności w momencie składania przez wynajmującego.

Wynajmujący powinni szczegółowo zweryfikować zarówno oświadczenia najemcy jak i właściciela lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Wynajmujący może także oczekiwać od najemcy, że ten umożliwi mu rozmowę z właścicielem lokalu, do którego miałby się wyprowadzić.

Koniec końców najemca podając nieprawdziwy adres lub przedkładając oświadczenie osoby trzeciej o możliwości wyprowadzenia się do jej lokalu, które nie może być zrealizowane, naraża się na eksmisję komorniczą na bruk. „Kupowanie” adresu by zawrzeć umowę najmu okazjonalnego to duże ryzyko. Na takiej sytuacji mogą tracić obie strony umowy najmu okazjonalnego. Wynajmujący może być pozbawiony ochrony jego majątku, którą miała zapewniać możliwość zamieszkania najemcy w innym lokalu. Ryzykuje on opóźnieniem możliwości skutecznego przeprowadzenia egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Najemca zaś ryzykuje, że zapłacona przez niego kwota za którą „kupił adres” w żaden sposób nie gwarantuje mu możliwości zamieszkania, gdy zajdzie taka konieczność.

Podmioty które handlują adresami pod umowy najmu okazjonalnego, często pobierają opłatę za samo złożenie oświadczenia o zgodzie na zamieszkanie, jednak jednocześnie przyznają sobie bardzo szerokie uprawnienia do wycofania się z tej zgody, a także nie określają przy tym warunków zamieszkania czy stanu lokalu. Bywają i takie sytuacje, w których oświadczenia o zgodzie na zamieszkanie są składane bez tytułu do lokalu np. posługując się umową najmu, która już wygasła. Nadto często umowy z takimi podmiotami zawierają niedozwolone postanowienia umowne. Z punktu widzenia wynajmującego, warto zatem nie ograniczać się do tego, co przewidział ustawodawca dla umowy najmu okazjonalnego, ale pomyśleć też o dodatkowych zabezpieczeniach w umowie. Najemca powinien natomiast upewnić się, że kwota, którą uiszcza „kupując adres”, rzeczywiście zagwarantuje mu możliwość zamieszkania w innym lokalu.

Art. 19a ust. 3 Ustawy o prawach lokatorów nakłada na najemcę obowiązek powiadamiania wynajmującego o tym, że utracił możliwość zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu lokalu i musi to zrobić w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu, a ponadto wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela innej nieruchomości pod rygorem wypowiedzenia umowy. Jeśli nie wykona tego obowiązku to właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Tyle teoria. W praktyce jednak trudno wyobrazić sobie sytuację, w której wynajmujący dowie się, że najemca takie prawo utracił i będzie miał szansę skorzystać z tego uprawnienia. Z kolei brak lokalu, do którego najemca wyprowadzi się w razie eksmisji, może sprawić, że ochrona, którą ma zapewniać najem okazjonalny, jest iluzoryczna, gdyż postępowanie egzekucyjne i tak będzie ciągnąć się latami.

Reasumując:

Najem okazjonalny wciąż jest mało popularny. Według badań Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, umowę najmu okazjonalnego podpisuje jedynie 5 % właścicieli mieszkań. Mimo że daje im ona możliwość łatwego uporania się z niechcianym lokatorem w razie poważnych problemów, wynajmujący nie chcą odstraszać potencjalnych najemców.

Okazuje się bowiem, że najem okazjonalny budzi wśród nich poważne obawy przede wszystkim z powodu:

• dodatkowych kosztów – sporządzenie aktu notarialnego wymaga m.in. zapłaty za usługi notariusza, a poszukujący mieszkania na wynajem niechętnie godzą się z dodatkowymi kosztami. Właśnie dlatego to właściciele, powinni brać na siebie opłaty za wszelkie dodatkowe procedury – w końcu najem okazjonalny gwarantuje im większe bezpieczeństwo, którego cena nie jest wcale wysoka. Jak wynika z artykułu 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów opłata za przygotowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji może wynosić nie więcej niż jedną dziesiątą minimalnego wynagrodzenia za pracę;
• niewystarczającej wiedzy – już sam zwrot „łatwiejsza eksmisja” powoduje, że najemcy boją się umów najmu okazjonalnego. Mało kto podejmuje wysiłek, by dokładniej dowiedzieć się, o co chodzi w całej procedurze. Zostaje więc jedynie strach przed wyrzuceniem na bruk z byle powodu – a przecież zupełnie nie o to chodzi;
• czasochłonnych procedur – dopięcie wszelkich formalności i dostarczenie dodatkowych dokumentów dołączanych do umowy najmu okazjonalnego to dodatkowy wysiłek i czas, który muszą poświęcić najemcy. Papierologia zniechęca nawet tych, którzy upatrzyli sobie idealne mieszkanie, sprawiając, że wolą raczej poszukać oferty zwykłego najmu.

 

Opracowanie: Sabina Szafraniec